За 16 лет работы в недвижимости у меня накопился большой багаж практических кейсов. Уже пора книгу писать... Конечно же, благодаря таким кейсам, мы набираемся опыта, становимся еще сильнее в профессиональной сфере, мощнее и надежнее.
С уверенностью могу сказать, что наша компания работает с любыми сложностями при продаже или покупке объекта. Обычно усложнениями, которые могут привести к серьезным последствиям, являются: неузаконенная перепланировка, обременение в виде ипотеки, арест, использованный материнский капитал на квартиру, опека, банкротство, занижение, продаваемое имущество после развода. По каждому пункту есть свои риски и нюансы, которые обычно не замечают стороны сделки. Но именно они потом приводят к потере собственности или денег.
Хочу рассказать реальную историю из практики.
К нам обратился собственник с продажей квартиры в Центре города Челябинска, которая на том момент находилась в ипотеке. Рыночная стоимость квартиры составила 3 200 000 рублей. Ипотека не погашена, остаток долга перед банком составлял 2 300 000 рублей. Последнее время платежи по ипотеке не вносились, банк подал на собственника в суд. Судебное решение было в пользу банка, далее запущено исполнительное производство, наложен арест на квартиру. Кроме того на квартире висел долг по коммунальным платежам порядка 500 000 рублей. Так же наложен еще арест на квартиру, теперь уже по поводу неоплаты коммунальных платежей.
Сложная ситуация: ипотека в силу закона, невыплаченный долг по ипотеке, долги по коммунальным платежам, арест. И к усложнению еще добавилось то, что банк выставил квартиру на торги. Чем обычно заканчивается подобная ситуация: квартира уходит с торгов по цене задолженности. Т.е. в нашем случае был риск, что квартира будет продана за 2 300 000 рублей, а долг по коммуналке в размере 500 000 рублей останется на собственнике, который он обязан будет его выплатить. А собственник рассчитывал продать квартиру за 3 200 000 рублей, погасить ипотеку, оплатить долги и у него еще на руках осталась бы еще какая-то сумма денег. Времени было мало, слишком поздно, конечно, к нам обратился собственник. Первый этап торгов уже прошел, назначен второй, где сумма квартиры понижена до суммы долга. У нас был 1 месяц, чтобы найти покупателя, готового купить квартиру с такими сложностями. Это очень непросто, т.к. покупатели тоже бояться рисковать, особенно когда касается их денег.
Мы быстро принялись за работу. Юристы занимались юридической частью, ведя переговоры с банком, судебными приставами, постоянно контролируя ситуацию. Агентство занималось поиском покупателей и показами объекта, аккуратно объясняя ситуацию. Но многие покупатели просто отказывались, понимая сложность ситуации. Так как работа была сосредоточена в одних руках, и мы могли управлять продажей объекта, мы нашли покупателя, грамотно объяснив ему как будет проходить сделка, как мы его подстраховываем со своей стороны как покупателя. Мы обеспечили покупателю со своей стороны полную юридическую безопасность по сделке, сведя к минимуму возможные риски.
Еще один маленький сюрприз преподнес нам банк за неделю до сделки. Банк сообщил, что они подают на банкротство собственника. Нашим юристам удалось договориться с банком отсрочить на неделю это действие, заверив, что через неделю долг перед банком будет полностью погашен.
В итоге квартиру успели продать до торгов. Долг перед банком и судебными приставами был полностью погашен. Продавец остался доволен нашей работой и очень рад, что хоть и поздно, но все-таки пришел к нам за помощью. Покупатель счастлив, уже живет в приобретенной квартире. Да, было проделано много работы, много сил и переговоров, но главное- результат! И мы с гордостью можем делиться теперь этим опытом!
Надежда Симонова,
заместитель директора АН "Стрижи"
Проверить агентство недвижимости, поблагодарить риэлтора в открытых реестрах