Все чаще покупатели квартиры подаются соблазну купить недвижимость с существенным дисконтом на торгах либо из-под залога.
Какие есть при этом риски и почему не стоит проводить такие сделки самостоятельно, рассказывает руководитель юридической службы сети офисов "Форум недвижимость" Савиновских Светлана Геннадьевна.
С растущей популярностью ипотечных займов растет и количество собственников, кто со временем по разным причинам не может исполнять обязательства перед банком.
В соответствии со ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на такое имущество допускается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение года, а также при условии, что сумма неисполненного обязательства составляет более 5% от размера стоимости заложенного имущества.
Среди предложений о продаже залоговой недвижимости есть действительно выгодные варианты. Ажиотажа на сайтах электронных торгов пока нет и часто банки идут на дополнительные уступки: снижение процентной ставки по ипотеке, иные услуги и пр.
Купить такое жилье можно несколькими способами. При этом разные схемы приобретения отличаются разными степенями риска.
1. Продажа на аукционе с добровольного согласия заемщика
Плюсы: возможность приобрести недвижимость по цене ниже рыночной.
Минусы: окончательная стоимость объекта после завершения аукциона может сравняться с рыночной и даже превысить ее. И если победитель аукциона отказывается от выкупа, ему не возвращается внесенный задаток (как правило 5% о стоимости объекта)
К тому же есть риск приобрести жилье с сюрпризом. В квартире могут быть зарегистрированы бывшие собственники, несовершеннолетние дети, недееспособные граждане, которые на день сделки фактически проживают в ней. Таким образом, освобождение квартиры может растянуться на длительный срок.
2. Продажа на публичных торгах
Если заемщик не согласен продать добровольно, квартира по решению суда выставляется на публичные торги. Это более длительный и сложный процесс, чем предыдущий вариант.
Риски те же, что и в предыдущем пункте. Но один из ключевых рисков -торги и договор купли-продажи могут признать недействительными. Например, при нарушении правила проведения торгов. Необходимо изначально убедиться в том, что торги санкционированы, запросить у организаторов информацию о наличии судебного акта либо иных документов, подтверждающих возможность продажи имущества на торгах.
К тому же в течение 3-х лет бывший владелец вправе оспорить решение о наложении взыскания. «Если суд удовлетворит жалобу бывшего собственника, добросовестный покупатель будет обязан вернуть залоговую недвижимость. А банк, в свою очередь, вернет ему потраченные денежные средства. Но это длительный и трудоемкий процесс.
Совет: убедитесь, что решение суда вступило в законную силу и его никто не оспаривает.
3. Покупка непосредственно у банка
Банки стараются быстрее реализовать свои нецелевые активы: здесь нет большого дисконта в стоимости, но банк гарантирует юридическую чистоту сделки.
Рисков мало. Основная задача покупателя: самостоятельно изучить информацию и историю об объекте. Еще одно неудобство: вряд ли получится посмотреть объект - в банках просто нет таких специалистов, кто может организовать показы.
ВЫВОД: рынок залоговой недвижимости растет и совершенствуется. Доверившись профессионалу, Вы можете купить недвижимость по привлекательной цене. А вот самостоятельно рисковать не стоит. Обращайтесь в сертифицированные компании.
Светлана Савиновских,
руководитель юридической службы
сети офисов ФОРУМ НЕДВИЖИМОСТЬ,
сертификат № РОСС RU РГР ТОС 74.05
Единый телефон: 8 (351) 247-40-22.
Еще статьи: Нюансы покупки квартиры, полученной по наследству