Вы думали, анализировали информацию, и настал тот момент, когда надумали купить дом. Но все ли так просто как с покупкой квартиры? Рекомендую сначала ответить на такие простые вопросы:
- Покупать за наличные или в ипотеку?
- На какую сумму рассчитываете?
- Сколько М2 вам нужно?
- Необходим ли участок и сколько соток?
- Из какого материала нужен дом?
- Будете отапливать дом газом или электричеством?
- Как близко от города нужен дом?
И это только часть вопросов, которые могут не попасть под критерии готового дома, в который можно заехать и жить хоть завтра,.. давайте разбираться!
Начнем сначала, вы ищите дом своей мечты, представляя как вы будете прекрасно проводить время с семьёй, на зелёной лужайке. И вот вам попался нужный вариант, и вас смущает только одно, цена... Смотрите дальше, и всё бы ничего, но 50 км от города. Не бросаем это дело, ищем дальше, нашли, но понимаете, что 40 М2 вам маловато...
После тщательных поисков нашелся дом, который нужен. Вы звоните по объявлению, но узнаёте что такой дом можно построить. Дом не готов, он под строительство, в вашем случае остаётся только подождать.
Вы всё ещё не передумали? Тогда продолжим и разберем основные вопросы, указанные выше.
1. Как вы планируете приобретать дом за наличные или в ипотеку? С наличкой все понятно, вам повезло. В ипотеку банки предлагают несколько вариантов: "семейная", "IT", "обычная", "сельская".
"Семейная ипотека", по новым условиям, с 10 июля 2024 года, выдается по ставке 6% и работает только с эскроу счетами. По условиям у вас должен быть один ребенок не старше 6 лет, двое детей не старше 18 лет или один ребенок инвалид не старше 18 лет. Первоначальный взнос = 20,1%, размер ипотеки до 6 млн. руб.
"IT ипотека", ставка 5%. По условиям вы должны работать в регионе, где берете ипотеку и аккредитованная компания где вы работаете, должна находится в том же регионе. Помимо этого ваш заработок должен составлять 150 тыс. руб. (Москва, Санкт-Петербург) или 120 тыс. руб. (для остальных регионов). Первоначальный взнос = 20,1%, размер ипотеки до 6 млн. руб.
"Сельская ипотека", ставка 3%. Но при этом у вас должна быть идеальная кредитная история, небольшая кредитная нагрузка и участок, где вы хотите построится территориально подходит под критерии программы. Первоначальный взнос = 20%, размер ипотеки до 6 млн. руб. Есть возможность взять 12 млн. руб., но первоначальный взнос увеличится до 40%.
"Обычная ипотека" - ставка от 18-20%, тут без комментариев, решайте сами. Первоначальный взнос = 25,1%.
Наверное у вас возник вопрос, что такое эскроу счета?! Поясняю. Ранее банк выдавал ипотеку на строительство дома траншами, то есть частями. При покупке участка, банк переводил вам нулевой транш, далее - на возведение фундамента (залили, отчитались), получаете следующий транш (поставили коробку, возвели стены, отчитались) и так далее... Получили последний транш на завершающие работы. В нынешних реалиях, после одобрения "Семейной ипотеки", вы обязаны внести 20,1% на эскроу счет (раньше это можно было обойти), и остальная сумма будет заморожена до тех пор, пока подрядчик не сдаст дом. Для вас это конечно же безопасно, но за свою безопасность расплачиваетесь принудительным подорожанием. Поясняю. Подрядчик который строит вам дом ("Семейная ипотека" выдаётся только с подрядом), должен брать кредит у банка на постройку вашего дома. Конечно же он не будет делать этого за свой счет, все затраты включаются в стройку...
2. На какую сумму рассчитываете? Само собой строительство дома на данный момент гораздо дешевле, чем покупка квартиры. С другой стороны, банк одобрит вам те же 6 млн. руб., как и на квартиру. И тут мы сталкиваемся с дилеммой и осознать, что качественные дома можно построить не только из камня, или уменьшить дом в М2,чтобы уложиться в смету...
3. Сколько М2 мне нужно? Прошли те времена, когда взрослые люди, добравшиеся до больших денег, осуществляли свою мечту и строили себе сказочные дворцы, а теперь живут этих дворцах на первом этаже пожилые люди, а на остальных этажах - пусто... Сейчас люди более осознанно подходят к своим решениям о размере дома. Одним из факторов, конечно же является стоимость дома. Другим, понимание того, что со временем дети уедут и будет гораздо сложнее ухаживать за большой площадью своего дома. Исходя из этого, прикидывайте, сколько комнат нужно, хватит ли вам одного этажа или нужен второй этаэж?
4. Необходим ли участок и сколько соток? Ну, тут на что фантазии хватит, и подходит ли участок под ваши потребности. Давайте немного расскажу про участки. СНТ, ИЖС, ЛПХ.
ИЖС всегда находится в черте населенных пунктов. Участок относится к ИЖС, если в выписке из ЕГРН в строке "вид разрешенного использования" (ВРИ) указан один из следующих признаков:
- для индивидуального жилищного строительства;
- индивидуальные жилые дома;
- для обслуживания (размещения) или эксплуатации жилого дома;
- земли жилой застройки (индивидуальной или для жилищных нужд);
- земли жилой застройки (для жилищных нужд);
- для частного домовладения;
- малоэтажная жилая застройка;
- для иных видов жилой застройки.
Такой участок предназначен для строительства дома. При этом построенный жилой дом должен иметь высоту не более 20 м (не более 3 надземных этажей).
ЛПХ - это вид разрешенного использования земельного участка, который предусматривает строительство дома или дачи и ведение приусадебного хозяйства. ЛПХ на землях населенного пункта и ЛПХ на сельскохозяйственных землях — это два разных ВРИ, два разных ЛПХ.
ЛПХ, находящиеся в границах населённых пунктов, называются приусадебными участками. На них можно строить дома для постоянного проживания или садовые дома (дачи), а также возводить хозяйственные сооружения.
ЛПХ, расположенные за чертой населенных пунктов, называются полевыми участками. Здесь строительство любых капитальных объектов под запретом, кроме вспомогательных построек.
СНТ - это объединение из нескольких участков для ведения земледельческой деятельности, а не для отдыха (как в ДНП). Все остальные занятия здесь вторичны. На земле СНТ не запрещено возводить дома и хозяйственные постройки для выращивания и хранения урожая. В случае, если СНТ находится в границах населенного пункта, на участке допустимо возведение жилых или садовых домов. К таким постройкам предъявляются аналогичные требования, как и к объектам индивидуального жилищного строительства (ограничение по высоте до 20 метров, не более 3 надземных этажей).
5. Из какого материала нужен дом? В век современных технологий строительства призываю всех, прежде чем строить дом, изучите вопрос досконально. Можно выбрать разные конструкции и материалы на любой вкус и бюджет.
6. Будете отапливать дом газом или электричеством? Для отопления современных домов в большинстве случаев устанавливают электрические котлы. Большинство людей скажут, что отапливать электричеством слишком дорого. Возможно... Но все зависит от М2 дома, а также включите в стоимость проект на подключение газа и само подключение оборудования, поделите эту сумму на расход в год от электричества. А с учетом современных технологий строительства домов теплопотери (если они не исключены) - минимальны.
6. Как близко от города нужен дом? В этом вопросе у нас много "за" и "против". Цена участка, чем ближе к городу, тем дороже. Если учитывать стоимость участка, хватит ли вам вашей одобренной ипотеки на строительство дома? На сколько для вас близко, 40, 20 км от черты города?
Проанализируйте все предложения и инфраструктуру. Бывает так, что выгоднее купить участок за 50 км. от города и с учетом хорошей трассы - это не будет препятствием. Если вы планируете жить в доме постоянно, а не отдыхать учтите ежедневные временные затраты с учетом пробок... Если только отдыхать, то, возможно следует выбрать участок дальше от города в "зеленой зоне" на берегу водоема...
Резюме. Если вы ответили на часть этих вопросов и подробно набросали себе план действий, а также не передумали, собственный дом - это то, что вам нужно. Рекомендую обратиться к специалистам, еще раз взвесить все "за" и "против", выбор за вами. Удачной покупки и строительства.
Виталий Локосов,
специалист "Центра ипотеки и недвижимости № 1"
Информация о компаниях. Информация об агентах, отзывы.