Как подготовиться к покупке квартиры и правильно оценить ее недостатки? Какие "подводные камни" есть на рынке "вторичного" жилья? В программе "Вечерняя смена" радио России "Южный Урал" разговор о недвижимости ведет Анна Нилова, председатель Совета РГР "Южный Урал", руководитель департамента вторичного жилья АН "IBC-недвижимость", г. Челябинск.
Проверяем документы
Приобретая недвижимость на "вторичном" рынке, важно проверить историю квартиры и документы на юридическую чистоту. Чем подробнее покупатель изучит все особенности перехода права, тем меньше проблем может возникнуть в дальнейшем. Например, была ли куплена квартира в браке, с использованием МСК, наделили ли долями детей? Члены гильдии отказывают, продавцам, которые хотят продать квартиры с ненаделенными долями. Продавец продал и улетел, а отвечать кто будет, новый собственник? Зачем нужны проблемы с законом, если можно решить сразу все правильно.
Если покупатель выбирает объект без специалиста по недвижимости, рекомендую изучить % износа и характеристики дома. Если дом очень старый, необходимо взять справку в администрации о сносе дома (запрос готовится до 1 мес.).
Адрес квартиры в документах должен соответствовать адресу геолокации. Обращайте внимание на номер квартиры. К сожалению, были случаи, что покупатели смотрели один объект, а по невнимательности купили – другой.
Визуальный осмотр: двор – подъезд - квартира
- Двор. При выборе квартиры начните осмотр со двора и внешнего вида дома, есть ли трещины в фасаде, посмотрите на цоколь дома, подвал, крышу. Внимательно осмотритесь в подъезде, если есть бойлерная, в квартирах на первых этажах может быть повышенная влажность, насекомые и т.п. На верхних этажах – могут быть проблемы с протеканием крыши и т.п.
В доме могут быть расположены магазины, рестораны. Как правило вход в эти заведения со стороны улицы, а со стороны двора их можно не заметить. А между тем, – это караоке, музыка до утра, шум, компании и т.п.
Обратите внимание на мусорные баки, где они расположены. Открывая утром окна, хочется дышать свежим воздухом…
- Квартира. Заходим в квартиру, а продавцы говорят только о достоинствах и не упоминают о недостатках. Обратите внимание на сантехнику. Сейчас многие собственники закрывают старые трубы коробами, делают новый ремонт, но к сожалению, под этим красивым «фантиком» могут скрываться серьезные дефекты, которые потребуют в дальнейшем от покупателя вложения денег и времени. Узнайте в управляющей компании, когда проводили кам. ремонт. Узнайте у собственника, в связи с чем проведен свежий ремонт? Рекомендую собственникам не тратить деньги на ремонт, лучше квартиру посмотреть в натуральном виде.
Квартира в новом доме продается в предчистовой отделке или с готовым ремонтом. Новый дом первые 3 года дает усадку, не рекомендую делать ремонт сразу после переезда в квартиру. Важно проверить работу окон, ручки, сантехнику – все, что указано в договоре. Если вы обнаружили какие-то недостатки (поцарапанные окна, недотянутый натяжной потолок и т.п.), не подписывайте акт приема-передачи. Не переживайте, компаний-застройщик возьмет сроки и устранит недостатки.
Приобретая недвижимость с ремонтом, мебелью и техникой на "вторичном" рынке важно все тщательно проверить, в т.ч. работу техники. Часто покупатели, начиная двигать мебель в такой квартире, обнаруживают, что переплатили, а недостатки - надо исправлять. Поэтому не надо стесняться задавать правильные вопросы продавцам и все проверять.
Если продавец открыто говорит о перепланировках и проблемах, - это хороший знак. Многие вопросы можно решить, особенно если рядом с вами находится специалист (он подскажет как нужно действовать), а объект действительно вам нравится… "Не могу смотреть на шесть полос, хочу окна во двор"... Самое главное покупателю понимать, решаемы ли вопросы.
Цены на жилье
На сегодняшний день наблюдается дефицит квартир на "вторичном" рынке. Сейчас проходят альтернативные сделки, люди улучшают свои жилищные условия, продают - покупают встречные квартиры… Сделки долгие, срок экспозиции увеличился, много звеньев. Однако, цены уже не растут, стабилизировались. Жилье в Челябинске в среднем стоит 85 000 -120 000 руб. /м2 на "вторичке". Квартирный вопрос есть и будет. Ставки поднялись, как будет дальше – не известно. Если вам нужна недвижимость, важно определиться, какая цель? Не надо ждать завтрашнего дня.
Наблюдается некоторая нестабилность со стороны продавцов. Например выставили объект в рекламу, получили много просмотров и звонков, - подняли цену на 500 – 600 тыс. Через некоторое время видно, что поток схлынул, цена опускается и так далее… Это происходит когда продавец немотивированный или у него нет специалиста, который направит его в правильное русло. При переговорах по цене должен быть предметный разговор, нужно выяснить причину таких скачков в стоимости. Наверняка продавец скажет, что было много просмотров и звонков, поэтому решил поднять…
Важно привлекать специалистов, которые подскажут важные моменты, чтобы в итоге объект был продан по правильной цене.
РГР "Южный Урал" по материалам
радио России "Южный Урал"
Проверить компанию. Проверить агента, оставить отзыв о его работе.