Приобретение загородной недвижимости (индивидуального жилого дома, садового дома, земельного участка) – это сложный и небезопасный для покупателя процесс. Покупатели, которые приобретали самостоятельно даже неоднократно квартиры в многоквартирном доме, при покупке загородной недвижимости ошибаются, полагая, что смогут проверить законность владения ею собственником, соответствует ли земельный участок виду разрешенного использования, установлены ли границы участка, какие имеются ограничения в его использовании, имеются ли зоны с особым использованием участка, не нарушены ли градостроительные нормы при строительстве объектов недвижимости, в т.ч. хозяйственных капитальных построек, расположенных на земельном участке.
Какие моменты необходимо знать при покупке загородной недвижимости?
Первично запросить у собственника правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объекты недвижимости, актуальные выписки из Единого государственного реестра недвижимости на них, которые собственник может заказать через МФЦ либо портал государственных и муниципальных услуг.
Особое внимание необходимо уделить земельному участку, который может принадлежать собственнику как на праве собственности, так и на праве аренды.
В случае, если продавцу жилого дома принадлежит земельный участок на праве аренды (пользования), то покупатель объекта недвижимости в силу закона приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, на которых им пользовался продавец (арендатор) (п.п. 2 ст. 271, п.п. 1, 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ; п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ). В указанном случае договор аренды не прекращает своего действия. Права и обязанности по нему с момента государственной регистрации прав на объект недвижимости переходят к покупателю объекта (п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73).
Необходимо запросить у собственника земельного участка градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который позволит исключить многие неприятные ситуации. Заказать данный документ может только собственник через МФЦ либо портал государственных и муниципальных услуг. ГПЗУ содержит информацию о границах земельного участка, о минимальных отступах от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства, об основных, условно разрешенных и вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка, о требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке, об ограничениях использования земельного участка, в том числе если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий и т.д. Изучив данный документ можно выяснить: можно ли использовать участок для возведения расположенных на нём строений, с какой целью разрешено использовать земельный участок, в каком месте следует возводить капитальные постройки, разрешенную этажность строений, где нельзя строить вообще, есть ли у административных структур планы по использованию части участка для строительства дороги, инженерных сетей и т.д.
К проверке жилого дома также необходимо отнестись с особым вниманием, проверить необходимо не только юридическую чистоту, но и его физическое состояние.
В настоящее время согласно ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", для застройщика нет обязанности получать разрешение на строительство индивидуальных жилых домов и садовых домов, в связи с чем необходимо убедиться не нарушены ли им градостроительные нормы, не выходит ли строение за пределы земельного участка и т.д., согласно ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрация домов осуществляется на основании технического плана.
Также необходимо убедиться, что площадь объекта в правоустанавливающем, правоподтверждающем документах не отличается от фактической площади объекта, что не была проведена реконструкция либо перепланировка объекта и от грамотного составления договора купли-продажи зависит безопасность сделки.
Игнорирование важных нюансов в момент совершения сделки может привести к дополнительным затратам, длительным судебным разбирательствам или расторжению договора.
Обратившись за квалифицированной юридической помощью, получая эффективные юридические консультации на всех этапах заключения сделки, обеспечение прозрачности и юридической чистоты сделки, тщательный анализ всех деталей сделки и юридическое решение, стороны сделки обеспечивают себе гарантии правовой и экономической безопасности.
Светлана Савиновских,
руководитель юридической службы
ФорумНедвижимость/СамолетПлюс
Проверить компанию. Проверить агента, оставить отзыв о его работе