РЕГИОНАЛЬНАЯ
ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ
«ЮЖНЫЙ УРАЛ»

Переоценка Ценностей

18.10.2018


Экспертиза может казаться дорогим удовольствием, но лучше потратить несколько тысяч на нее, чем потом миллионы на ремонт или полную реконструкцию объекта в случае обнаружения дефектов. Коротко о главном рассказывают директор ООО «Техническая экспертиза и оценка» Александр Киприянов и исполнительный директор компании Анна Майорова.

- Александр, ваша компания сначала занималась в основном автоэкспертизами. Как случилось, что вы переориентировались на недвижимость?

ОСАГО– Мы начали работать на заре закона об ОСАГО, в 2003 году. Тогда мы проводили в основном автотехнические экспертизы. Оценку недвижимости тоже предлагали лишь в небольшом объеме, т.к. моя первая специальность – «инженер в области автотранспорта». Но я всегда видел перспективы в сфере экспертизы и оценки недвижимости, а в 2011 году в компанию пришел молодой, великолепно подготовленный специалист, инженер-строитель, Анна Майорова. У Анны были нужные знания и сумасшедшая энергия, что через некоторое время стало толчком к активному развитию направлений – строительно-технической экспертизы и оценки. В результате за прошедшие 7 лет работы наша компания добилась статуса одного из лидеров в оценке залогового имущества при ипотечном кредитовании. 

В 2017 году мы были признаны лучшей компанией в сфере оценки жилой недвижимости и получили Премию Российской Гильдии Риэлторов в конкурсе «Профессиональное признание». Сейчас среди наших партнеров почти все банки области и мы является ассоциированным членом Региональной Гильдии Риэлторов «Южный Урал». Также мы аккредитованы на площадках арбитражных управляющих и входим в Рейтинг крупнейших оценочных компаний.

- Анна, а кому, когда и зачем нужна оценка и экспертиза недвижимости?
– Она нужна практически всем – юристам, банкам, агентствам недвижимости, заемщикам, собственникам недвижимости и земельных участков, судам, арбитражным управляющим... Мы помогаем людям в сложных ситуациях, при покупке жилья, решении споров и в случае возникновения форсмажоров.
Например, если продажа квартиры в новостройке все более-менее безопасно, там есть контроль государства и здание не сдадут с серьезными нарушениями, то при покупке дома эксперт нужен однозначно. Важно оценить не только внешний вид и архитектурные изыски, но и фундамент, прочность бетона, кровлю, вентиляцию, инженерные конструкции, и еще массу нюансов. Экспертиза может казаться дорогим удовольствием, но лучше потратить несколько тысяч на нее, чем потом миллионы на ремонт или полную реконструкцию объекта.

Не меньше вопросов может возникать и в случае государственных контрактов. Нам доводилось выполнять экспертизы несколько школ и детских садов в Челябинской области, ситуаций где подрядчик строил объект выполняя ряд дополнительных работ фактически за свой счет, потому что иначе он не смог бы сдать объект. А потом он составлял протокол разногласий, и только опираясь на аргументированное заключения эксперта доказав, что без этих работ здание невозможно было вводить в эксплуатацию, он получал свои деньги обратно. И суды, в таких случаях (где для принятия решения требуются специальные знания), опираются на заключения квалифцированых экспертов. А вообще существует множество видов экспертиз, их востребованность постоянна, но в разные периоды времени зависит от экономической ситуации в стране. Например, если рынок на подъеме, то оценка нужна для покупателей жилья, инвесторов и банков софинансирующих сделки, если рынок - на спаде, то она требуется для оценки обязательств, долгов, процедур банкротства...

- Анна, а что сейчас происходит с челябинским рынком, что его ждет в ближайшей перспективе?
– На рынке недвижимости ощущается небольшой подъем после стагнации. Снижаются ипотечные ставки, люди получают еще больше возможностей купить квартиру. Заметен незначительный рост цен, скорее всего они будут расти и дальше в том числе всвязи с повышением цен на топлива и инфляционными процессами, так что думаю неизбежно и подорожание недвижимости. Изменяется законодательство о долевом строительстве, призванное защитить интересы дольщиков и снизить накал страстей в этой сфере. Количество же процедур банкротстве, как минимум замедлили свой рост.

Строительство и оценка

- Жилья сдается много, но всегда ли оно хорошего качества? Не сыграл ли свою отрицательную роль ажиотаж вокруг подготовки к саммитам ШОС и БРИКС, когда город начал застраиваться в ударных темпах?

– В целом, с каждым годом жилье сдается все более качественным, – отмечает Александр Киприянов. – И технологии не стоят на месте, и дает о себе знать конкуренция среди застройщиков. Свою неоднозначную лепту в этот процесс вносят и "хулиганы" рынка недвижимости, поровоцирующие собственников нового жилья на "потребительский экстремизм". Эта странная тенденция проявилась в Челябинске и во многих городах с большим объемом новостроек. Некоторые "специалисты" знакомые со строительными нормативами предлагают владельцам жилья зачастую неправомерно получить деньги с застройщика. Причем они открыто заявляют об умении найти недостатки (даже если в квартире их нет), целенаправленно «раскручивая» их до размеров глобальной проблемы. Это может принести серьезные убытки, если не разобраться во время с помощью независимого эксперта. Челябинские девелоперы знают, что мы найдем истину - каждый нюанс требующий внимания будет исследован и каждый тезис эксперта и обоснован законным аргументом.
Тем не менее, такое впадение в юридические крайности, как "палка с двумя концами" имеет и положительное влияние - застройщики повышают не только качество работы, но и приводят в идеальный порядок все документы, чтобы не к чему было придраться.

- Александр, судебная экспертиза имеет юридическую силу. А досудебная?
Бывает ли, что эксперта пытаются подкупить, давят на него?

– Попытки оказать давление на эксперта, конечно, бывают. Но мы в этом отношении принципиальны. Поддаться давлению – это значит очень быстро потерять репутацию на рынке. Судебная и досудебная практики – два разных способа решить вопрос. Стороны спора могут прийти к единому мнению и согласию самостоятельно при наличии объективности у обеих, в противном случае Суд – это просто последняя инстанция. Экспертиза призвана обективно и доступно раскрыть суть проблемы. Любая экспертиза всегда строится на основе тщательного обследования объекта и сопоставления его фактического состояния с нормативными требованиями, критериями. Вообще экспертиза – это достаточно творческий процесс, в котором есть масса различных методик и специалист, комбинируя их, создает свою конструкцию для достижения результата в ответе на поставленные вопросы. И чем прогрессивнее методы и больше их количество, тем точнее получается результат.

- Но есть же ГОСТы и СНИПы? Они задают строгие критерии, разве может быть
с ними творчество?

– Да, есть жесткие критерии, норматив, и есть факт. Эксперт сравнивает фактическое состояние с нормативным. Но концепция логической последовательности исследования, приводящая к решению в каждом случае может быть своя. Ведь часто вопросы бывают нестандартные и очень объемные. Например, в одним из первых интересных вопросов в работе Анны была оценка инвестиционной стоимости бльшого участка земли под строительсто "олимпийской деревни" в районе развивающегося горнолыжного курорта. Участок с учетом рельефа местности и положения по сути ничего не стоил и для получения дохода от его использования требовались огромные вложения. А предположения продавца о его цене основывалось на информации о ценах на аналогичные по размеру и назначению участки на берегах курортных озер, таким образом, его итоговая стоимость вырастала, и объект получался нерентабельным. Он мог простоять не принося ни кому пользы еще очень долго. Эту ситуацию нам пришлось прокоментпровать администрации, т.к. земли были муниципальные. В результате было сформировано объективное представление о цене позволившее оптимально и быстро принести пользу нашим согражданам в виде прекрасного места отдыха, бюджету в виде налогов и прибыли инвестору.
Команда

- Александр, все ли эксперты способны на такой нестандартный взгляд? По каким критериям вы набираете свою команду?

– Есть два самых важных на мой взгляд критерия, профессионализм в сочетании с умение мыслить творчески один из них, и наверное еше более важный – моральный базис человека. У него должны быть принципы, честность, порядочность, желание приносить пользу людям, делать себя и мир вокруг себя лучше. Если к нам приходит грамотный сотрудник, но его человеческий базис не очень хорош, у нас не получается сработаться. Экспертиза – это поиск истины и она не терпит погрешностей. Мы стремимся, чтобы наш коллектив был сплоченной командой и кристально чистой репутацией. В штате компании семь оценщиков, являющихся членами СРОО, дипломированные эксперты-техники, сертифицированные судебные эксперты в различных областях. В планах расширение спектра видов проводимых экспертиз и объектов оценки, увеличение технической оснащенности - приборов для разлиных видов обследований, расширение территории предоставления услуг.

ТЭО.png











Мы доверяем



Мы в соц.сетях