РГР «Южный Урал»
Региональная Гильдия Риэлторов «Южный Урал» -
официальный представитель Российской Гильдии Риэлторов в Челябинской области.
Основана в 2011 году.

Законопроект о риэлторской деятельности

02 сентября 2016
30 августа 2016 года Общественная палата России провела нулевое чтение законопроекта, позволяющего оказывать посреднические услуги при купле-продаже недвижимости только агентам, являющимся членами саморегулируемых организаций (СРО). 

Предполагается, что все риэлторы должны будут проходить аттестацию, сдавать экзамены, вступать в СРО и материально отвечать за свои ошибки. В частности, убытки или имущественный вред, причиненные клиенту по вине посредника, подлежат возмещению за счет его имущества, страховых выплат по договору обязательного страхования ответственности или из средств компенсационного фонда СРО.

По результатам слушаний законопроекта Президенту Торгово-Промышленной Палаты Российской Федерации Катырину С.Н. направлены предложения Российской Гильдии Риэлторов.

Публикуем текст обращения.

Предложения по результатам слушаний по законопроекту
«О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью»

«После отмены обязательного лицензирования риэлторской деятельности (2002 год) Российская Гильдия Риэлторов столкнулась с тем, что отсутствие государственного контроля в сфере риэлторской деятельности привело к появлению вне ассоциации недобросовестных «специалистов», некачественному оказанию услуг, нарушению прав и интересов социально незащищенных категорий граждан и т.п. В настоящее время риэлторская деятельность не имеет специального законодательного регулирования. Риэлторы заключают с клиентами договоры, в соответствии с которыми они от своего имени или от имени и за счет клиента сопровождают сделку с объектом недвижимости и при этом, если они не являются членами добровольных саморегулируемых организаций, не несут никакой ответственности в случае своих профессиональных ошибок или банальной некомпетентности. Зачастую от профессиональных и морально - этических качеств риэлтора зависят правовые последствия сделки, юридическая судьба права на объект недвижимости, а по сути - дальнейшая судьба лица-правообладателя этого объекта. Например, если риэлтор проведет недобросовестно правовую экспертизу документов покупаемого объекта недвижимости или не проявит достаточного профессионализма при совершении сделки, то его клиенты впоследствии могут остаться без единственного жилья или понести существенные убытки (судебные издержки, моральный вред, дополнительные затраты и т.д.). Учитывая то, что к риэлтору чаще всего обращаются физические лица для совершения каких-либо операций со своими жилыми объектами недвижимости, риэлторская деятельность приобретает социально-значимую роль. Регулирование риэлторской деятельности необходимо в первую очередь для гарантированной защиты интересов заказчиков (потребителей) риэлторской деятельности. 

Предложенный проект Федерального закона «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью» имеет недостатки, на которые хотелось бы обратить внимание разработчиков проекта.

1. При разработке проекта закона не учитывались уже сложившиеся правила поведения участников гражданско-правовых отношений в сфере риэлторской деятельности, т.е. обычай.
Справедливости ради, хочется отметить, что как таковая риэлторская деятельность начала развиваться с начала 1990-х годов, с введения правового регулирования института частной собственности на объекты недвижимого имущества. Данный вид деятельности достаточно молодой. Однако, как показывает практика, этот вид деятельности востребован. Гражданско- правовые отношения в сфере риэлторской деятельности в связи отсутствием специальных федеральных норм формировались и оформлялись на условиях обычая делового оборота (с марта 2013 года - обычая). Поэтому отвергать наработанный опыт и правила поведения действующих субъектов риэлторской деятельности считаем нецелесообразным, наносящим вред целой отрасли и потребителям.
Приходится констатировать тот факт, что действующее на сегодня риэлторское сообщество не участвовало в обсуждении данного проекта закона. Закон необходим для тех, кто в своей деятельности, будет им руководствоваться и исполнять его нормы, поэтому мнение уже существующих профессиональных объединений риэлторов или существующих саморегулируемых организаций риэлторской деятельности следует услышать и учесть. Сформировавшиеся на сегодняшний день некоммерческие объединения профессиональных участников рынка риэлторских услуг могут и должны стать главным помощником государства в процессе внедрения закона в жизнь. И, наоборот, закон, ведущий к разрушению сложившихся на рынке общественно-профессиональных отношений и взаимосвязей, затруднит и удлинит процедуру вступления его в силу и в конечном итоге не сможет решить тех задач, ради которых был разработан.

2. Необходимо введение терминов и понятий, применяемых законом. Термины и понятия в любых правовых актах могут применяться в значении, обеспечивающем их точное понимание и единство с терминологией федерального законодательства в целом. Не допускается обозначение в правовых актах разных понятий одним термином или одного понятия разными терминами, если это специально не оговаривается в данном правовом акте.
В представленном проекте закона применяемая терминология не унифицирована, поэтому предлагаемые проектом закона нормы не могут толковаться однозначно. В частности, такие термины, как: «агент», «риэлтор», «лица, осуществляющие риэлторскую деятельность», не установлены, поэтому их идентифицировать по правовому статусу не представляется возможным.

Использование в нормативных правовых актах новых иностранных терминов и выражений допускается, если отсутствуют имеющие тот же смысл русские термины и выражения или термины иностранного происхождения, ставшие в русском языке общеупотребительными. Такие термины, как «риэлтор», «риэлторская деятельность» невозможно квалифицировать, как общеупотребительные, они требуют специального значения и толкования. Проект закона не вводит значение указанных выше терминов, поэтому толковаться они могут по-разному. Надо отметить, что в настоящее время правообладателем на товарный знак «Риэлтор» является Российская Гильдия Риэлторов, что подтверждается соответствующими документами.
Таким образом, для рассматриваемого проекта закона необходимо ввести специальный глоссарий. Особое внимание уделить таким терминам и понятиям, как: «риэлторская деятельность» (ст.2), «посредническая деятельность» (ст.2), «агентская деятельность» (ст.2), «риэлтор» (ст.4), «агент», «профессиональный агент» (ст.ст.4, 5), «рынок недвижимого имущества», «институциональные публично-правовые объединения риэлторов» (ст.23), «профессиональные стандарты» (ст.З), «профессиональная аттестация» (ст.11) «сделки с объектами недвижимости» и «операции с объектами недвижимости» (ст.З) и т.п.

3. Введенное проектом закона понятие «риэлторской деятельности» (предмет нормативно-правового регулирования) достаточно поверхностно.
Следует отметить, что риэлторская деятельность не ограничивается только услуговыми взаимоотношениями, как предусмотрено ст.З проекта закона. В соответствии с п.2 ст. 779 ГК РФ риэлторские услуги не попадают под установленный законом перечень возмездных услуг. Поэтому в сложившейся практике в риэлторских отношений в соответствии со ст.421 ГК РФ широко применяются договоры смешанного типа, объединяющие услуговые обязательства, агентирование и поручение.
В соответствии с проектом закона основой риэлторской деятельности является посредническая деятельность при совершении операций с недвижимым имуществом. Однако предметом риэлторской деятельности является не только объект недвижимости и сделка с объектом недвижимости, но и права на объект недвижимости и сделки с ними.
Таким образом, понятие «риэлторская деятельность» следует привести в соответствие с требованиями действующего гражданского законодательства и сложившегося обычая.

4. Большим разочарованием явилось то, что проект закона не устанавливает каких-либо полномочий (прав) и обязанностей для риэлтора (физического лица).
Если проектом закона определяется правовой статус риэлтора, то его права и обязанности должны быть определенными. Это необходимо не только для субъектов, осуществляющих риэлторскую деятельность, но и для заказчиков услуг (потребителей).
Проект закона направлен в первую очередь на формирование условий допуска к осуществлению риэлторской деятельности, однако риэлтор, вступив в СРО и получив право на осуществление риэлторской деятельности, никаких прав и обязанностей по отношению к заказчику, к работодателю, к СРО и государству не имеет. А что имеет? Ничего. Никаких исключительных прав на осуществление посреднической деятельности при совершении операций с недвижимым имуществом с целью обеспечения безопасности совершения сделок с недвижимым имуществом риэлтор не получает. Риэлтор только обязан подтвердить свою профессиональную подготовку, вступить в СРО и застраховать свою гражданскую ответственность на незначительную сумму. Однако безопасность сделок с объектами недвижимости этими обязанностями риэлтора не гарантирована.
Необходимо риэлторов наделить особыми полномочиями, позволяющими им обеспечивать проверку так называемой «юридической чистоты» сделки.

5. Проект закона вводит персональную ответственность риэлтора. Ответственность риэлтора, являющегося физическим лицом, в рамках проекта закона не обоснована по следующим причинам.

В нормах проекта закона не указаны основания возникновения ответственности риэлтора, кроме как за нарушение требований данного закона.
Ответственность риэлтора предусмотрена следующими нормами:
  • ст. 12 проекта закона предусматривает обеспечение имущественной ответственности риэлтора (гражданско-правовая ответственность);
  • ст. 18 проекта закона определяет возможность прекращения членства риэлтора в СРО путем исключения (административная ответственность) (вопрос: прекращение членства или исключение? Понятия эти вновь не унифицированы).
Следовательно, есть все основания полагать, что риэлтор несет ответственность перед заказчиком своих услуг и перед СРО.

6. Гражданско-правовая ответственность представляет собой установленные нормами гражданского права юридические последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения субъектом своих обязанностей, что нарушает субъективные гражданские права другого лица. Ответственность заключается в применении к должнику в интересах другого лица (кредитора) установленных законом или договором мер воздействия.
Гражданское право определяет, что для возникновения обязательства по возмещению вреда (ст. 1064 ГК РФ) необходимы следующие условия:
  • факт причинения вреда;
  • противоправность как действия, так и бездействия;
  • причинная связь между действием (бездействием) и наступившим противоправным результатом;
  • вина должника.
Однако проект закона не вводит содержание гражданско-правовой ответственности риэлтора, не определяет основания ее возникновения, а самое главное - не устанавливает объем действий и бездействий риэлтора для привлечения его к ответственности. Нормы проекта закона не устанавливают блок обязательств риэлтора перед своими заказчиками, чтобы на основании данного закона возможно было привлечь именно риэлтора (физическое лицо) к гражданско- правовой ответственности.

7. В соответствии с проектом закона риэлтор (физическое лицо) не может нести гражданско- правовую ответственность.
В соответствии со ст. 5 проекта закона формами организации риэлторской деятельности являются:
  • самостоятельная деятельность профессионального агента по недвижимости в качестве индивидуального предпринимателя (ст.6);
  • деятельность юридического лица, являющегося коммерческой организацией, работниками которой по месту основной работы являются не менее двух риэлторов (ст.7).
Следовательно, ответственность за осуществляемую риэлторскую деятельность должен нести субъект, с которым заключен соответствующий договор услуг. В ситуации осуществления риэлторской деятельности через юридическое лицо (ст.7) риэлтор в принципе не может быть ответственным лицом, т.к. не участвует непосредственно, как самостоятельный субъект, в оказании услуг перед заказчиком.

8. Основания и порядок привлечения риэлтора к административной, дисциплинарной ответственности вообще не определены требованиями данного проекта закона. В частности, основания и порядок прекращения членства в СРО проектом закона не установлены.
Таким образом, нормы проекта закона должны быть доработаны в части определения видов и оснований для привлечения риэлтора (физическое лицо) к ответственности и порядок привлечения риэлтора к ответственности.

9. Проект закона устанавливает соблюдение профессиональных стандартов и правил осуществления «операций с объектами недвижимости». Следует установить порядок принятия и утверждения профессиональных стандартов и правил.

10. Нормы ст.9 проекта закона «Договор на оказание риэлторских услуг» также требуют доработки.
Положительным является именно то, что данная статья вводит вид обязательственных отношений, результат риэлторской деятельности. Однако, как уже говорилось выше, вид обязательств требует пересмотра, т.к. нельзя риэлторскую деятельность квалифицировать только как услуги.
Результат риэлторской деятельность необходимо сформулировать, как полученный итог действий риэлтора, а действия риэлтора не ограничиваются сделками продажи (мены), аренды (найма).
Законодательное регулирование цены посреднической деятельности (п.З ст.9) исключает право субъекта предпринимательской деятельности формировать ценовую политику самостоятельно.

11. Требования по профессиональной аттестации риэлторов также требуют дополнительного уточнения.
На сегодняшний день Министерство труда и социальной защиты РФ планирует принять профессиональные стандарты для риэлторов, макет стандартов уже представлен на общественное обсуждение. В результате принятия данных профессиональных стандартов будет введено две новые профессии: агент по недвижимости и брокер по недвижимости. Именно эти утвержденные профессиональные стандарты определят трудовые действия и профессиональную квалификацию этих профессий.
Только на основе принятых профессиональных стандартов этих профессий возможна разработка образовательного стандарта для подготовки и аттестации «профессионального агента» (м.б., имелось ввиду «профессионального риэлтора»). Поэтому срок для вступления данного закона в силу должен соответствовать возможности принятия и утверждения соответствующих норм и п
Посмотреть все: Новости РГР «Южный Урал»

Комментарии по теме

Вы можете стать первым, кто поделится своим мнением.
Добавить свой комментарий
Понравилось? Поделитесь с друзьями: