РГР «Южный Урал»

Региональная Гильдия Риэлторов «Южный Урал» -
официальный представитель Российской Гильдии Риэлторов в Челябинской области.
Основана в 2011 году.

ПРОДАВАТЬ ИЛИ НЕ ПРОДАВАТЬ?

16 ноя 2015

Федеральным  законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации" с 01.01.2016 года существенно изменен порядок предоставления имущественного налогового вычета при реализации недвижимого имущества. Также изменения претерпевают и нормы, касающиеся определения  дохода налогоплательщика от продажи недвижимого имущества.

Приведем несколько вопросов по теме.

Вопрос: Физическое лицо намеревается продать в 2016 г. квартиру, приобретенную по договору купли-продажи в марте 2013 г. Каков порядок обложения НДФЛ в связи с изменениями, внесенными в НК РФ Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ?

Ответ: Физическое лицо при продаже квартиры после марта 2016 г. освобождается от обложения НДФЛ.

При этом при приобретении недвижимого имущества после 1 января 2016 г. минимальный срок владения недвижимым имуществом для освобождения от уплаты НДФЛ при продаже этого имущества увеличивается до пяти лет, за исключением определенных законом случаев.

В случае продажи квартиры до марта 2016 г. физическое лицо может воспользоваться имущественным налоговым вычетом в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ либо уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ.

На основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

В силу п. 2 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 данной статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 руб., а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 руб.;

2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с пп. 1 данного пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 382-ФЗ) с 1 января в НК РФ введена новая ст. 217.1 НК РФ.

В случаях, не указанных в п. 3 ст. 217.1, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

Ее действие распространяется только на те объекты недвижимости, которые приобретены в собственность после 01.01.2016 (п. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ) (Письма Минфина России от 09.04.2015 N 03-01-11/20231, от 30.12.2014 N 03-04-05/68684, от 29.12.2014 N 03-04-05/68339, от 29.12.2014 N 03-04-05/68028).

Соответственно, нормы, введенные Законом N 382-ФЗ, применяются в отношении имущества, приобретенного после 1 января 2016 г., следовательно, физическое лицо при продаже квартиры после марта 2016 г. освобождается от обложения НДФЛ.

Вопрос: В марте 2015 г. у налогоплательщика открылось наследство в виде квартиры, наследодателем являлся его родитель. После оформления соответствующих правоустанавливающих документов налогоплательщик намеревается продать указанную квартиру в 2016 г. Каким образом будет производиться налогообложение НДФЛ дохода, полученного от продажи данной квартиры?

Ответ: В случае невнесения новых законодательных изменений в правила налогообложения доходов, полученных от продажи в 2016 г. недвижимости (квартиры, полученной в наследство), право собственности на которую возникло в 2015 г., НДФЛ будет облагаться вся сумма полученного дохода.

Обоснование: Применительно к данному случаю порядок налогообложения доходов, полученных налогоплательщиком в 2016 г. от продажи недвижимости, к которой в силу п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ относится квартира, представляется весьма неоднозначным.

Согласно ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Статьями 1114 и 1152 ГК РФ установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, которым является день смерти гражданина, независимо от времени его фактического принятия, а также момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (см. Письмо Минфина России от 28.11.2014 N 03-04-05/60801).

В рассматриваемой ситуации указанная квартира при продаже ее в 2016 г. будет находиться в собственности гражданина менее трех лет.

В настоящее время в гл. 23 Налогового кодекса РФ в целях определения налоговой базы по НДФЛ в отношении доходов, полученных от продажи недвижимости, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, используются основные правила, изложенные, в частности, в пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, устанавливающем возможность получения налогоплательщиком при продаже квартиры имущественного налогового вычета в фиксированной сумме 1 млн руб.

Вместе с тем в соответствии с п. 13 ст. 2 Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 382-ФЗ) пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ с 01.01.2016 излагается в новой редакции, действие которой распространяется на отношения по реализации недвижимости, приобретенной после 01.01.2016 (п. 3 ст. 4 Федерального закона N 382-ФЗ). При этом в НК РФ отсутствуют какие-либо нормы, устанавливающие, что при продаже недвижимости, приобретенной 01.01.2016 или ранее, применяются прежние правила определения налоговой базы.

Поскольку в указанном случае продаваемая в 2016 г. квартира приобретена в собственность в 2015 г., положения ни ранее действующей редакции пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, ни новой редакции (с учетом Федерального закона N 382-ФЗ) при налогообложении соответствующих доходов не учитываются.

По этим же основаниям и в силу прямого указания п. 3 ст. 4 Федерального закона N 382-ФЗ не могут быть применены нормы новой ст. 217.1 НК РФ, касающиеся особенностей освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества.

Более того, поскольку квартира приобретена налогоплательщиком в порядке наследования, отсутствуют основания для использования нормы пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, предполагающей замену имущественного налогового вычета в фиксированном размере на сумму расходов, связанных с приобретением указанного имущества (за исключением нотариального тарифа в связи с вступлением в права наследования и сумм государственной пошлины за регистрацию права собственности на квартиру).

Посмотреть все: Статьи о недвижимости










Яндекс.Метрика