РГР «Южный Урал»

Региональная Гильдия Риэлторов «Южный Урал» -
официальный представитель Российской Гильдии Риэлторов в Челябинской области.
Основана в 2011 году.

Оттепель в недвижимости

14 май 2015

Челябинцы возвращаются к решению квартирного вопроса. В апреле-мае предложения объектов на рынке недвижимости постепенно возрастает.

«Мы вернулись на уровень осени 2014 года, — констатирует директор по развитию РК "Служба недвижимости" Денис Стукалов. — Новогодний ажиотаж улегся, горожане снова вернулись к сделкам. Но выставленные на продажу объекты уходят плохо. К примеру, число сделок со вторичным жильем в апреле снизилось по отношению к марту на 15%». В компании «Марис» говорят о снижении спроса на 40%.

Данная ситуация характерна не только для Челябинска. В соседнем Екатеринбурге «Уральская палата недвижимости» зафиксировала аналогичную тенденцию, только в более масштабном варианте. За последние три месяца количество квартир в продаже выросло на 35%. «Объем предложений вырос с 7,8 до 10,5 тысяч объектов, — пояснили в аналитическом отделе УПН. — Этот показатель вплотную приблизились к рекордным значениям 2007 года. Но выставляемые объекты не уходят с рынка из-за дефицита покупателей».

Недостаток покупателей легко проследить за счет аналитики по совершенным ипотечным сделкам от Росреестра по Челябинской области. За первый квартал 2015 года в сравнении с тем же периодом прошлого года снижение составило 23,5%: с 16881 ипотечных сделок в первом квартале 2014 года — до 12919 в этом году.

Цена вопроса
По аналитическим данным РК «Служба недвижимости», цены на челябинское жилье начали снижаться. На вторичном рынке за последние 2 месяца средняя цена снизилась на 1,54%. При этом эконом-жилье подешевело на 0,5%, а «квадраты» повышенной комфортности — на 2%. Сегодня средняя цена предложения квадратного метра составляет 46,81 руб.

В сегменте новостроек ситуация складывается тоже весьма интересная. В городе возводится 220 новостроек (1,846 млн. квадратных метров), из которых лишь 54 объекта уже сданы. Еще 71 новостройка имеет стадию готовности более 30%. Остальные 95 объектов — это то, что имеет низкую стадию готовности, направлено на социальные цели либо вовсе заморожено. По словам руководителя АН «Дан-Инвест» Валентина Корытного, на первичном рынке к осени будет проблематично найти интересные объекты высокой стадии готовности. 

С этим прогнозом соглашается руководитель БЦ «Марис» Сергей Малетин: «Недоверие к новостройке среди покупателей присутствует. Люди готовы лично поехать на стройку, посмотреть, как там идут дела, пообщаться с прорабами. Особенно сложно идут квартиры в домах от мелких застройщиков: потребителю нужны гарантии».

Что касается цен, то в первичном сегменте средняя стоимость квадратного метра составляет 46,8 тыс. руб., в том числе 42,2 тыс. руб./кв. м — для жилья массового сегмента и 53,5 тыс. руб./кв. м — для жилья повышенной комфортности. Средняя цена за последние два месяца снизилась на 5,1%.

Скидки-скидки!
Продавцам жилья сегодня приходится бороться за своего покупателя и довольно жестко конкурировать по цене. Если на вторичном рынке основная масса продавцов — это потенциальные покупатели первички, то с продавцами в новостройках все не так просто. 
Во-первых, появилось огромное множество предложений от инвесторов. Тот, кто купил первичные «квадраты», чтобы спустя полгода-год продать их по более высокой цене, рискует не отбить даже вложенные средства. Ситуацию подогревают обязательства по кредитам, которые также есть у многих таких инвесторов. Это вызывает некую спешку среди собственников жилья на «первичке»: «сливая» квартиры, они готовы торговаться.

Во-вторых, торгуются и сами застройщики. За наличный расчет они охотно сбавляют 2-5%. Кроме этого строительные фирмы маскируют свое снижение цен всевозможными скидками и акциями. Наиболее активный «ценопад» в рамках акции эксперты «Службы недвижимости» отметили в ЖК «Академ-Riverside» и «Парковый 2». Официально же за март-апрель доминирующая доля застройщиков (38% или 14 СК) не изменила цены на представляемые объекты. Еще 12 СК (32%) снизили цены, но 11 СК (30%) свои цены подняли.

В-третьих, в дисконте на рынке первичного жилья участвуют подрядчики. «Практически у всех городских застройщиков сегодня есть проблемы с подрядчиками и несвоевременными выплатами средств, — говорит один из представителей риэлтерского сообщества, пожелавший сохранить инкогнито. — Даже крупные застройщики начали задерживать сроки сдачи объектов. Поэтому схема расчета за услуги квартирами снова популярна. У покупателей есть возможность выгодно купить квартиру от подрядчика. Например, при средней цене 1,78 млн руб. за однокомнатную квартиру площадью в 43 квадратных метра подрядчик спокойно дает цену 1,6 млн. руб.. Если есть деньги, нужно ловить момент».

На вторичном рынке недвижимости торг стал едва ли не главным условием для продажи жилья. Риэлторы констатируют: этикетная цена предложения подчас сильно отличается от цены сделки. " Цены на некоторые объекты вторичного рынка в некоторых районах упали до 20%, — делится наблюдением руководитель отдела вторичной недвижимости и ипотечного кредитования АН «РиэлтСтройком» Анна Шипина. — При определении средней стоимости квадратного метра порталы недвижимости используют цену квартиры, которую в своем объявлении указал продавец. Она не всегда соответствует реальной стоимости сделки по продаже квартиры. Если продавец «вторички» не желает торговаться и настаивает на своей цене, то шансы продать жилье сегодня будут стремительно уменьшаться«.

Больше всего не повезло продавцам тех вторичных квартир, ликвидность которых невысока. Это в первую очередь «хрущевки» и «брежневки», а также другие дома возраста 20-25 и более лет. Однако и с относительно новыми объектами на «вторичке» тоже могут возникнуть проблемы. К примеру, порядка 60 предложений есть в поселке «Залесье», причем «однушки» площадью 32 кв. м сбрасываются по цене от 1,25 млн. рублей. В Северо-Западном районе аналогичная квартира стоит около 1,7 млн. рублей. По словам риелторов, далеко не всех устраивает качество предложения квартир в районе Шершневского водохранилища, а также их транспортная доступность. Такая ситуация складывается не только с «Залесьем», но и с «Просторами».

Задачка со многими неизвестными
Несмотря на то, что в целом ситуация на рынке челябинского жилья располагает к покупке квартир, число покупателей все еще невысоко. Не особо помогло и снижение ключевой ставки Центробанком РФ с 14 до 12,5%. «Это полумера: максимум, что можно от нее ожидать — так это того, что рынок упадет не так сильно, как мог бы», — говорит Валентин Корытный. Возможно, более серьезные сдвиги будут ближе к июлю-августу: рынок ждет следующего заседания Совета директоров Банка России по рассмотрению уровня ключевой ставки. Совещание намечено на 15 июня 2015 года.

Субсидирование процентной ставки по ипотеке на новостройки в какой-то степени подняло спрос. Коммерческие банки объявили о готовности выдавать ипотеку на первичные квартиры под ставку 11,5%. От заемщика требуется первоначальный взнос от 20%, а сам кредит должен оформляться на срок не более 30 лет. «Также интерес вызывают программы, с помощью которых можно купить квартиру без первоначального взноса, — добавляет Анна Шипина. — Но на вторичку у банков по-прежнему довольно высокие ставки — от 14,5% годовых. Однако покупка вторички в ипотеку тоже может быть выгодной: сама квартира обойдется дешевле новостройки».

«В апреле ипотека оживилась, мы это почувствовали: пошли первые сделки с субсидированием ипотечной ставки, — вспоминает Сергей Малетин. — Но пока еще довольно много сделок идет именно с наличными средствами. Это те, кто либо снял сбережения с депозитов, либо успел продать какое-то имущество и сейчас готов купить жилье».

Словом, какие-то способы поддержать спрос на жилье государство вроде бы нашло. Но вот вопрос: что поддержит самих заемщиков?

Тут статистика совсем неутешительная. Челябинская область стала лидером по числу безработных в УрФО. Более 32 тысяч жителей Южного Урала ищут работу: мы уступаем только Курганской области. И это не предел. В ближайшие месяцы биржа труда «светит» еще 8,2 тысячам жителей области. О сокращениях в Управление занятости сообщили 265 организаций, среди которых «Ростелеком», златоустовский ЗМЗ и другие. При этом вакансий в областном Центре занятости — порядка 23 тысяч. В рейтинге востребованных профессий — работники медицины, торговли, образования, сельского хозяйства. Размер зарплат среди этих вакансий — в основном, от 5,5 до 15 тысяч рублей. А с такими заработками едва ли дадут кредит даже на самую скромную квартиру в Челябинске.

Сергей Малетин, директор бизнес-центра «Марис»:
«После снижения ключевой ставки ЦБ РФ люди снова задумались об ипотеке. Кредит с субсидированной ставкой от 11,9% может получить не каждый, но по нашей компании уже было проведено пять таких сделок. Плюс сейчас есть возможность взять квартиру от подрядчика с хорошим дисконтом. У кого есть деньги, охотно этим пользуются».

Денис Стукалов, директор по развитию РК «Служба недвижимости»:
«Рынок стагнирует, и это уже отчетливая тенденция. Стоимость квадратного метра снижается, при этом на рынок возвращаются те, кто в декабре 2014 года приостановил продажу объектов. Но со спросом по-прежнему сложная ситуация. В МФЦ нет очередей с желающими оформить покупку».

Анна Шипина, руководитель отдела вторичной недвижимости и ипотечного кредитования АН «РиэлтСтройком»:
«Сейчас на "вторичке" установился рынок покупателя. Спрос на квартиры ниже предложения. Покупатели ждут скидок со стороны продавцов, и те, кто хочет поскорее продать свою недвижимость, идут на уступки. Квартиры с высоким ценником тоже есть, но такие объекты продаются очень долго. И если человек хочет продать свою квартиру, он должен это понимать».

По материалам сайта "Челябинский обзор"
Посмотреть все: Статьи о недвижимости
Понравилось? Поделитесь с друзьями:










Яндекс.Метрика