Зачем нужен технический паспорт для оценки объекта недвижимости:
- квартиры,
- комнаты,
- жилого дома,
- таунхауса,
- нежилого помещения,
- здания,
- для целей ипотеки (залога)?
Технический паспорт на объект оценки НЕОБХОДИМ оценщику только в том случае, если заказчик должен предоставить его в БАНК. Предоставить его необходимо Оценщику ДО НАЧАЛА ОЦЕНКИ, так как одним из важнейших требований банков является абсолютное совпадение данных об объекте оценки, указанных в отчете об оценке, с соответствующими данными, указанными в техническом паспорте.
Параметры, которые необходимо заносить в Отчет об оценке из Технического паспорта:
- общая площадь объекта;
- год постройки;
- физический износ;
- материал стен;
- материал перекрытий;
- этажность;
- коммуникации (инженерное обеспечение);
- планировка помещений
Для квартиры, комнаты, жилого дома, таунхауса дополнительными параметрами являются:
- жилая площадь объекта
- площадь кухни; количество и площадь санузлов.
- площадь лоджии (ий) (балкона (ов))
Для нежилого помещения, здания – это:
- основная (полезная) площадь;
- вспомогательная площадь
Любое несовпадение данных повлечет за собой возврат Отчета к Оценщику на доработку, что затянет сроки совершения сделки.
Отмечу, что при оценке малоэтажных жилых домов и коммерческих зданий, на данных Технического паспорта основывается один из подходов к оценке.
В данной статье хочется уделить особое внимание еще одному вопросу, который касается Технического паспорта: ошибки техника БТИ.
При получении Технического паспорта следует проверить следующие параметры объекта:
1. Всё отображенное на плане должно соответствовать действительности (если, конечно, нет неузаконенных перепланировок):
- заполнения дверных проемов,
- расположение балконного окна и балконной двери относительно друг друга и относительно стен,
- наличие и расположение дверей,
- расположение плиты и раковины на кухне относительно друг друга и относительно стен,
- расположение туалета, ванной, раковины в санузле,
- наличие встроенных шкафов.
2. В Техническом паспорте должен быть указан год постройки (ввода в эксплуатацию, первичной инвентаризации) здания.
3. В Техническом паспорте должен быть правильно указан материал перекрытий и материал стен здания.
4. Этажность дома должна соответствовать действительности. Отмечу, что если в Техническом паспорте написано: «10 этажей, в т.ч. подземных 1», - это значит, что техник имел ввиду: 9 надземных этажей. Если написано: «10 этажей, подземных 1», - это значит, что техник имел ввиду: 10 надземных этажей.
Большинство Банков впоследствии требует исправить Технические документы, поэтому следует данный вопрос решать сразу, опять же минимизируя затраты своего драгоценного времени.