Продолжаем рубрику "Вопросы - ответы" блоком, посвящённым взаимодействию с Росреестром. Блок большой и очень полезный для всех участников рынка недвижимости, ведь это информация из первых уст.
28.06.2020 вступают в силу положения Федерального закона от 27.08.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»,
предусматривающие установление требований к электронной форме договора участия в долевом строительстве, соглашения о внесении изменений в договор, соглашения (договора) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, в том числе требования к формату и заполнению форм таких документов.
Электронная форма договора ДДУ
Росреестром разработан проект приказа, которым устанавливаются требования к электронной форме договора участия в долевом строительстве, соглашения о внесении изменений в договор участия в долевом строительстве, соглашения (договора) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, в том числе требования к формату и заполнению форм таких документов.
Таким образом, указанные документы, предоставляемые на государственную регистрацию в электронном формате с 28.06.2020, должны будут соответствовать требованиям, установленным приказом Росреестра.
С 01.07.2019 все договоры участия в долевом строительстве, заключаются застройщиками с условием размещения привлекаемых средств участников долевого строительства на счетах эскроу, открываемых в уполномоченных банках, перечень которых размещается на официальном сайте Центробанка в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
Исключение составляют объекты, соответствующие требованиям по степени готовности и количеству заключенных договоров участия в долевом строительстве, установленным Постановлением Правительства РФ от 22.04.2019 № 480, что подтверждается соответствующим заключением, выданным Министерством строительства и инфраструктур Челябинской области.
В отношении таких объектов застройщик уплачивает обязательные отчисления в компенсационный фонд.
Кредитный договор
В соответствии с Федеральным законом от 01.05.2019 № 76-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком – физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика», вступившим в силу 31.07.2019, предусматривается право заемщика в любой момент в течение времени действия кредитного договора (договора займа) обратиться к кредитору с требованием об изменении его условий, предусматривающим приостановление исполнения заемщиком своих обязательств либо уменьшение размера платежей заемщика на срок, определенный заемщиком, при одновременном соблюдении следующих условий:
- максимальный размер кредита не должен превышать 15 000 000 руб.;
- условия кредитного договора (договора займа) ранее не изменялись по требованию заемщика;
- предметом ипотеки является жилое помещение (либо право требования участника долевого строительства в отношении жилого помещения), являющееся единственным пригодным для постоянного проживания заемщика;
- заемщик на день направления требования об изменении условия договора находится в трудной жизненной ситуации.
Полный перечень таких жизненных ситуаций установлен частью 2 статьи 6.1-1 Федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» (регистрация заемщика в качестве безработного гражданина в органах службы занятости, признание заемщика инвалидом и установление I или II группы инвалидности, временная нетрудоспособность заемщика сроком более двух месяцев подряд, снижение среднемесячного дохода заемщика, увеличение количества лиц, находящихся на иждивении у заемщика).
В случае изменений условий кредитного договора (иного обязательства, обеспеченного ипотекой) внесение изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости осуществляется на основании соответствующего заявления залогодержателя (владельца закладной) с предъявлением оригинала кредитного договора (договора займа) либо документарной (или электронной) закладной (если составлялась закладная) и приложением оригинала требования заемщика о предоставлении ему льготного периода, согласия залогодателя в случае, если залогодателем является третье лицо, документа, предусматривающего изменения в документарную (или электронную) закладную на основании требования заемщика о предоставлении ему льготного периода (если составлялась закладная).
Ипотека. Займы. Кредитные организации
Федеральным законом от 05.12.2017 № 378-ФЗ «О внесении изменений в статью 9.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федеральный закон «О потребительском кредите (займе)» установлен перечень организаций, которые могут осуществлять деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением или предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой.
К ним относятся: кредитные организации, кредитные потребительские кооперативы, сельскохозяйственные кредитные потребительские кооперативы, учреждения, созданные по решению Правительства Российской Федерации для обеспечения функционирования накопительно-ипотечной системы военнослужащих и реализации Министерством обороны Российской Федерации функций уполномоченного федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы военнослужащих, единый институт развития в жилищной сфере, и включенные в перечень уполномоченных единым институтом развития в жилищной сфере организаций, осуществляющих деятельность по предоставлению ипотечных займов.
Также Федеральным законом от 02.08.2019 № «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» введен ряд ограничений деятельности микрофинансовых организаций», которые теперь не вправе выдавать займы физическому лицу в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, обязательства заемщика по которым обеспечены залогом (за исключение случаев, когда учредителем (акционером, участником) микрофинансовой организации, предоставляющей заем, является Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование) жилого помещения, доли в праве на общее имущество участника общей долевой собственности жилого помещения заемщика, права требования участника долевого строительства в отношении жилого помещения заемщика и (или) иного физического лица – залогодателя по такому займу.
Государственная регистрация недвижимости
Федеральным законом от 03.07.2016 № 361-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» внесены изменения в п. 9 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации недвижимости) в соответствии с которым в качестве назначения здания может быть указано «садовый дом».
Федеральным законом от 02.08.2019 № 286-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» Закон о регистрации недвижимости дополнен ст. 36.2 устанавливающей правила внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) записи о возможности представления заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости, принадлежащий физическому лицу, и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью.
Взаимодействие с заявителями: советы и практические рекомендации
Взаимодействие органа регистрации прав с заявителями в рамках рассмотрения, рассмотрения, представленных в целях осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав заявлений и документов, регламентируется нормативными правовыми и иными подзаконными актами (например, приказом Минэкономразвития России от 25.03.2016 № 173).
Уведомление о выявленных замечаниях, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в большинстве случаев осуществляется посредством телефонной связи. Направление различного рода уведомлений осуществляется в зависимости от способа, выбранного заявителем при представлении документов путем указания соответствующего способа в заявлении. Уведомления могут быть направлены на адрес электронной почты заявителя в виде сканированного образа документа, на адрес электронной почты в виде ссылки на документ, а также путем направления документа в МФЦ по месту представления документов.
Информирование более широкого круга заявителей о порядке осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав осуществляется посредством СМИ, организации «горячих линий», а также аккаунтов в социальных сетях.
В соответствии с ч. 13 ст. 32 Закон о регистрации недвижимости внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) об арестах, запретах на совершение определенных действий с недвижимым имуществом осуществляется в порядке межведомственного информационного взаимодействия. Суд или уполномоченный орган, наложившие арест на недвижимое имущество или установившие запрет на совершение определенных действий с недвижимым имуществом либо избравшие залог недвижимого имущества в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, направляют в орган регистрации прав в срок не более чем три рабочих дня заверенную копию акта о наложении ареста, о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом или об избрании в качестве меры пресечения залога, а также заверенную копию акта а снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в доход государства.
Таким образом, основанием для внесения в ЕГРН сведений об арестах и запрещениях является поступившая в порядке межведомственного взаимодействия заверенная копия акта, уполномоченного на принятие данного решения органа.
Согласно ст. 33 Закона о регистрации в случае, если указанные сведения не внесены в ЕГРН в сроки, установленные ст. 34, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном для представления заявления на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН, форма, требования к заполнению и к формату в электронной форме которого устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.
Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня получения указанного заявления, самостоятельно запрашивает документы (содержащиеся в них сведения) в органах государственной власти и органах местного самоуправления.
Согласно ст. 16 Закона о регистрации сведения об арестах (запретах) в отношении объектов недвижимости вносятся в ЕГРН в трехдневный срок с даты поступления направленного в порядке межведомственного взаимодействия акта уполномоченного органа.
В связи с введением на территории Челябинской области ограничительных мер по профилактике распространения коронавирусной инфекции были введены ограничения работы многофункциональных центров. В сложившиеся ситуации очень эффективным способом как предоставления документов на государственную регистрацию, так и предоставления дополнительных документов, необходимых для устранения замечаний, препятствующих государственной регистрации, является использование электронных сервисов Росреестра.
Учитывая вышеизложенное, рекомендуем использовать электронные сервисы Росреестра. Это позволит не зависеть от работы многофункциональных центров и устранить замечания в минимально короткие сроки, не покидая офис.
Управление Росреестра по Челябинской области,
Елена Головкова, член Совета РГР "Южный Урал",
директор АН "Компаньон"