РГР «Южный Урал»
Региональная Гильдия Риэлторов «Южный Урал» -
официальный представитель Российской Гильдии Риэлторов в Челябинской области.
Основана в 2011 году.

Читаем ДДУ!

28 мая 2019
Читаем ДДУ!

Все условия, ограничивающие права дольщика — потребителя, по закону являются недействительными. Поэтому, несмотря на любые пункты договора долевого участия (ДДУ), гражданин вправе подать иск в суд и с помощью адвоката (либо сам) взыскать с нарушителя все штрафы и неустойки.

Какие ограничивающие условия могут встречаться в ДДУ?

1. Штраф за нарушение сроков принятия квартиры

Некоторые "продвинутые" компании ранее в договоре предусматривали возможность наложения на дольщика штрафа за нарушение срока приемки квартиры. Однако закон № 214—ФЗ вообще не содержит подобной ответственности для граждан-участников долевого строительства. Нет ее и в законе о защите прав потребителей, а также в ГК РФ. Следовательно, в соответствии со статьей 16 ЗПП данное условие, априори, является недействительным.

2. Упрощенная передача квартиры в собственность при отказе дольщика принять её

Никакой такой упрощенной процедуры передачи жилья никогда не было и нет. Есть стандартный порядок, изложенный в том же законе № 214-ФЗ. Он указан в ч. 6 ст. 8. Его суть состоит в том, что если гражданин уклоняется от приема квартиры, то девелопер (по прошествии двух месяцев с предусмотренной договором даты о передачи жилья) вправе составить односторонний акт о передаче объекта собственнику. Однако даже это правило действует с большими оговорками. В частности, оно не применяется, когда человек отказался подписать акт ввиду серьезных недостатков, выявленных в новой квартире, а также в случае, если у застройщика вообще нет сведений о том, получил ли собственник письмо о завершении строительства дома. Так что здесь вообще не может идти речи о каком-то упрощенном порядке передачи жилья.

3. Условие об одностороннем изменении срока сдачи дома

Сроки сдачи объекта фиксируются в Единой информационной системе жилищного строительства. Таким образом, дата сдачи является не просто делом застройщика и дольщика, но ещё и государства. В свою очередь ст. 6 закона № 214-ФЗ требует от строительной компании, не позднее, чем за два месяца известить гражданина о нарушении сроков сдачи дома.
Так как ДДУ зарегистрирован в ЕГРН, то и изменение к нему в форме дополнительного соглашения также подлежит обязательной регистрации в едином госреестре. Иными словами, без дольщика девелопер физически не сможет внести изменения в ЕГРН. Только дополнительное соглашение, подписанное сторонами и зарегистрированное в ЕГРН, может изменить содержание договора

4. Типичные ущемления прав дольщиков 

На сегодняшний день ситуация с условиями, ограничивающими права дольщиков, улучшилась. Такие пункты, как штраф за непринятие квартиры или право застройщика на одностороннее изменение сроков, уже не встречаются. Однако более мелкие нарушения до сих пор присутствуют в некоторых ДДУ.

Например, часть девелоперов указывает в ДДУ, что

  • дольщик обязан принять квартиру в течение 5-, 7- 10 дней с момента получения сообщения о вводе дома в эксплуатацию.

Такое условие считается незаконным. Оно ограничивает права дольщика. Или другой момент.

  • участник ДДУ не имеет права без его согласия уступать права требования, обязывает гражданина уплатить компенсацию при оформлении уступки и даже грозит штрафами за совершение цессии без согласия девелопера.

В свою очередь закон № 214-ФЗ не ограничивает дольщика в этом плане. Человек вправе уступить свои права начиная с даты внесения ДДУ в ЕГРН и до дня подписания акта приема-передачи помещения при условии полной оплаты или при переводе долга на другого субъекта.

  • дольщик обязан заключить договор с управляющей компанией по выбору строителей, соблюдать досудебный порядок урегулирования споров;

  • формулировки, относящие действия госорганов местных властей к непреодолимой силе;

  • возможность одностороннего изменения проекта девелопером (вплоть до этажности).

Все эти перечисленные условия противоречат закону и судебной практике.

Ответственность застройщика за включение в ДДУ условий, ограничивающих права дольщика

За включение в ДДУ условий, ограничивающих права дольщиков, предусмотрен штраф:

  • от 1000 до 2000 рублей – для руководителей;
  • до 20 000 рублей – для компании (ст. 14.8 КоАП РФ).

Понятно, что для строительной организации это не деньги. Однако информация о привлечении застройщика к административной ответственности вносится теперь в ЕИСЖС. И непонятно, как отнесутся контролирующие органы к такой строительной компании в будущем.

Куда жаловаться при включении в договор условий, ограничивающих права дольщиков

На условия, нарушающие права участников долевого строительства, следует жаловаться в территориальное управление Роспотребнадзора и в прокуратуру. Можно также обратиться в суд, который, при наличии оснований, легко признает спорные условия недействительными.

Вообще, на этапе покупки надо внимательно изучить ДДУ либо обратиться за помощью к адвокату. Однако, как правило, сегодня строители уже не включают в соглашения явно незаконные пункты. Слишком большой риск…

Резюме

Итак, можно констатировать, что подход застройщиков к условиям ДДУ серьезно изменился. Пункты, особо злостно ограничивающие права участников долевого строительства, встречаются все реже и реже. Однако, некоторые условия по-прежнему нарушают права дольщиков.

Адвокат Олег Сухов специально для irn.ru

Еще по теме:

Если у вас возникли вопросы, обращайтесь в компании-члены РГР "Южный Урал". Опытные юристы и аттестованные специалисты помогут решить ваш вопрос быстро и профессионально. Первичная консультация бесплатная.


РГР Южный Урал по материалам irn.ru

Посмотреть все: Статьи о недвижимости

Комментарии по теме

Вы можете стать первым, кто поделится своим мнением.
Добавить свой комментарий

Самое интересное на сайте

Понравилось? Поделитесь с друзьями: