РГР «Южный Урал»

Региональная Гильдия Риэлторов «Южный Урал» -
официальный представитель Российской Гильдии Риэлторов в Челябинской области.
Основана в 2011 году.

Ипотека. 10 советов

20 мар 2019

Тем, кто хочет купить квартиру в ипотеку в 2019 году.
  
Несмотря на то, что средняя ипотечная ставка поднялась до 11% годовых, челябинцы не теряют интереса к жилищным займам. Судя по беспристрастной статистике, спрос все еще растет: многие,  опасаясь дальнейшего роста процентов, берут кредит сейчас. 

Валентина Лебедева, заместитель управляющего операционным офисом Абсолют Банка в Челябинске, отвечает на самые актуальные вопросы, связанные с ипотекой, и дает экспертные советы тем, кто решил закрыть «квартирный вопрос». 

  

1. Стоит ли ждать снижения ставок?
 
Сейчас рост ставок замедлился, но объективных причин для того, чтобы они пошли вниз, пока нет. Поэтому, если покупка жилья для вас - необходимость и накоплен первоначальный взнос в размере хотя бы 20% от его полной стоимости, то откладывать вопрос в долгий ящик точно не стоит. Как минимум, потому что выгодные по стоимости и качеству варианты раскупаются в первую очередь. 

2. Будут ли расти цены на недвижимость? 
В отличие от большинства российских регионов, в Челябинской области за год не произошло существенного увеличения цен на недвижимость. Квадратный метр вторички подорожал на 6%, а квадратный метр новостройки даже немного подешевел – на 0,4%. В итоге и готовое, и строящееся жилье в Челябинске стоит сейчас практически одинаково – в среднем около 2 млн рублей. Это один из самых низких показателей в городах-миллионниках. При этом стоит учитывать, что, по прогнозам, цены на квартиры в новостройках уже в первом полугодии могут подняться на 7% из-за перехода на новую схему финансирования строительства (эскроу-счета), а к декабрю и вовсе могут вырасти на 10-15%. Динамика цен на вторичное жилье, скорее всего, останется на уровне прошлого года –плюс около 6%. 
  
3. Первичка или вторичка? 
Как правило, именно вторичка становится первым собственным жильем. Ее плюс очевиден --- заселиться можно практически сразу после заключения сделки. В случае с новостройкой придется подождать несколько месяцев, а то и пару лет. Новостройки подходят тем, у кого уже есть пусть и не новое, но собственное жилье,  то есть кому не надо тратиться на аренду. 
 При выборе квартиры на вторичном рынке жилья приложите все усилия для того, чтобы убедиться в юридической «чистоте» сделки. Еще до подачи заявки на ипотеку выясните, проводились ли в перепланировки, узаконены ли они. Особенно вас должны насторожить любые манипуляции с кухней и санузлом, объединение балкона и жилой комнаты, дополнительные проемы в несущих стенах. Оцените, потребуется ли вам ремонт для того, чтобы заселиться в квартиру. Если да, то на какую сумму. Узнайте, сколько лет проводке, водопроводу и радиаторам, когда в доме делался капитальный ремонт или на какое время он запланирован. Конечно же, выясните все о тех, кто прописан в этой квартире, чтобы после совершения сделки на пороге не встретить нежданных госте. 
Если же вы интересуетесь новостройками, то учитывайте, что более высокая стоимость у тех квартир, что расположены на высоких этажах, с живописными видами, окнами на солнечную сторону. Жилье на 2-3 этажах, а тем более на первом,  обычно дешевле. Подумайте, насколько критична для вас этажность. 


4.  Получится ли сэкономить, купив квартиру в новостройке без отделки? 
Если есть возможность купить квартиру с отделкой и без нее – посчитайте, насколько для вас выгоден последний вариант.  С учетом и денег и времени на ремонт. У застройщиков есть возможность приобретать стройматериалы по очень низким ценам, которые вам едва ли будут доступны. Возможно, ваши затраты на первичный ремонт окажутся больше, чем скидка. В среднем, разница в цене однокомнатной квартиры эконом-класса в новостройке с отделкой и без отделки в Челябинске составляет 200 тысяч рублей.  
  
5.  Влияет ли размер первоначального взноса на ставку по ипотеке? 
Ряд банков из числа тех, что специализируются на жилищных кредитах, отказались от привязки ставки к размеру первоначального взноса.  
Однако стоит учитывать, что чем больше первоначальный взнос, тем меньше кредитная нагрузка и переплата. Чаще всего челябинцы покупают жилье в ипотеку, накопив 30-35% от его полной стоимости. Минимальный порог в большинстве банков – 20% от стоимости квартиры. Если банк рекламирует меньший размер первоначального взноса, то, как правило, процентные ставки приближены к потребительским кредитам - то есть выше. 
  
6. Что выгоднее – аренда или ипотека? 
На мой взгляд, деньги за аренду - инвестиции «в воздух», а вот взносы за ипотеку –  вложения в вашу собственность, в ваши квадратные метры. Предположим, что вы снимаете в Челябинске «однушку» за 12 тысяч рублей в месяц. За год вы заплатите 144 тысячи рублей, за 10 лет – примерно 1 млн 400 рублей! Суммы внушительные. При этом может оказаться, что средний ежемесячный ипотечный платеж лишь ненамного будет превышать цену аренды. Кроме того, у вас будет возможность получить налоговый вычет при покупке жилья и вычет по процентам по ипотеке. Это два разных вычета. По первому заемщик может получить максимум 260 тысяч рублей, по второму – максимум 390 тысяч рублей. Главное, чтобы был подтвержденный официальный доход. 
  
7. Как рассчитать посильную финансовую нагрузку при взятии ипотечного кредита?   
Оптимально, когда кредитная нагрузка не превышает 30% от ежемесячного бюджета. Если меньше, то еще лучше. Тогда не придется жить в режиме жесткой экономии, а непредвиденные траты, например, оплата лечения, не станут форс-мажором. 
Оставляйте возможности для финансовых маневров. Если есть возможность взять кредит с меньшим ежемесячным платежом, но на более длительный срок – берите. Если ваши доходы останутся на прежнем уровне или еще вырастут, вы сможете погашать кредит досрочно и таким образом дополнительно уменьшите ежемесячный платеж. Кстати, именно такой вариант выбирают многие челябинские заемщики. Не случайно в 2016 году средний срок ипотечного кредита составлял 15 лет, а сейчас он увеличился до 17 лет. При этом средний срок погашения ипотеки за последнее время не изменился- все те же 7 лет. 
  
8. В каких случаях в ипотеке можно использовать материнский капитал? 
Материнский капитал можно использовать для полного и частичного досрочного погашения кредита как на первичное, так и на вторичное жилье. Кроме того, разрешено включать его как часть первоначального взноса – главное, чтобы собственных средств было не менее 10%. Напомню, что размер материнского капитала в 2019 году составляет по-прежнему 453 026 рублей. Если учесть, что средняя сумма ипотечного кредита в Челябинске в 2018 году составляла 1,4 млн рублей, то это хорошее подспорье. 
Но нужно учитывать, что после использования маткапитала снизить ставку за счет рефинансирования в дальнейшем уже не получится. По крайней мере, в рамках действующих нормативов. 
   
9. Почему не стоит экономить на страховках? 
У каждого человека, который берет ипотеку, возникает естественное желание сэкономить. Но страховка для этого – не самый подходящий вариант. Оптимально, если заемщик оформил три вида страхования – личное, имущественное и титульное. По первым двум видам страховые случаи наступают чаще. 
Титульное страхование особенно важно, когда вы покупаете квартиру на вторичном рынке. С его помощью вы защищаете себя от ущерба в случае оспаривания сделки в судебном порядке – такое условие действует в течение 3 лет после покупки жилья. 
  
10. Какой банк выбрать, если ставки одинаковые? 
Сегодня в среднем по рынку фактические, а не маркетинговые ипотечные ставки держатся примерно на одном уровне. В этой ситуации за жилищным кредитом лучше всего обращаться банк из ипотечного рейтинга топ-10, который умеет работать быстро и технологично. Скорость одобрения заявки и выхода на сделку день в день особо важны в условиях роста ставок и цен на недвижимость. Для этого Абсолют Банк еще весной прошлого года запустил цифровую ипотечную платформу. С ее запуском теперь можно отправить заявку на кредит без посещения банка, прямо из офиса риэлтора или застройщика, и получить не предварительное, а окончательное решение уже спустя 10 минут. По сути, дальше финишная прямая – выход на сделку. 

Николай Порожняков. 
Фото - Ирина Подгорных. 

Пресс-служба ПАО "Абсолют Банк"

Посмотреть все: Статьи о недвижимости












Яндекс.Метрика