Патентная система для частных арендодателей

Госдума рассматривает возможность разработки патентов для частных арендодателей, которые сдают свою недвижимость посуточно. 

Эксперты считают, чтобы заинтересовать собственников в использовании новой системы, нужно отменить регистрацию ИП, а стоимость патента должна быть рыночной.

Правовое поле

О проблемах, которые существуют на арендном рынке жилья, особенно в секторе краткосрочной аренды, говорят уже не первый год. Речь идет о завышенных ценах, непрозрачности сектора и его неопределенном правовом статусе.

Однако, как отмечают юристы, в российском законодательстве отсутствуют понятия "официальная" и "неофициальная сдача жилья".

"Под официальной сдачей жилья обычно понимается сдача жилого помещения по договору, под неофициальной – фактическая сдача жилого помещения без заключения какого-либо юридического документа", - поясняет ассоциированный партнер, адвокат юридической фирмы SILA international lawyers Екатерина Яковлева.

"Аренду жилья без договора, так как сказать под честное слово, уже не встретить. И владельцы недвижимости и их клиенты, заинтересованы юридически связать друг друга", - добавляет руководитель практики "Земля. Недвижимость. Строительство" юридической фирмы "Интеллектуальный капитал" Евгений Пугачев.

Преимущества патентной системы

Как правило, неофициально сдают жилые помещения с целью уклонения от уплаты налога на доход. Патентная система направлена на урегулирование именно этого вопроса. Приобретая патент, арендодатель фактически заранее уплачивает налог на доход от сдачи своего жилья, и больше не должен осуществлять никаких выплат. Расходы на патент являются фиксированными, а значит, владельцу недвижимости впоследствии не придется пересчитывать и доплачивать налоги, если его доход окажется выше прогнозного. Действует патент от месяца до года, но в рамках одного календарного года.

В свою очередь налог на доходы физических лиц (НДФЛ), который чаще всего выплачивают арендаторы, наоборот привязан к величине дохода от сдачи жилья.

"В Москве стоимость годового патента в зависимости от площади и местоположения квартиры - от 12 600 рублей в год (Новая Москва, до 50 кв. м) до 600 000 рублей в год (ЦАО, от 600 кв. м). Всего есть около 20 тарифов", - рассказывает ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин.

Цель патентной системы - упростить уплату налогов владельцам жилья, сдающим его в аренду, так как такая система предполагает минимум отчетности, подчеркивает эксперт.

Подводные камни

Несмотря на внешне привлекательную механику, у многих возникают сложности с получением патента из-за порядка его оформления. Дело в том, что для получения патента владелец недвижимости должен быть зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя (ИП). Следовательно, он также должен оплачивать и страховые взносы. Это обстоятельство резко снижает желание владельцев недвижимости к регистрации в таком качестве.

Также, зарегистрировавшиеся в качестве ИП собственники жилья будут являться плательщиками НДС и лишены практически всех льгот, связанных с продажей своей недвижимости, отмечает юрисконсульт юридической службы Инком-Недвижимость К.Кокорин.

"Если законодатель выделит такой патент для физических лиц без привязки к индивидуальному предпринимательству и при установке стоимости патента будет основываться на реальной рыночной стоимости, показывая привлекательность патента для потребителя, то нет сомнений, большое количество собственников выйдет из тени", - считает эксперт.

Итоги

Сервисы посуточной аренды квартир заполняют естественную нишу, возникшую на российском гостиничном рынке из-за роста внутреннего туризма и развития партнерских взаимоотношений. Кроме этого, пользователями квартир посуточно нередко становятся и местные жители, когда необходимо пространство для проведения праздника или вечеринки.

Как отмечают эксперты, уже сегодня рынок посуточной аренды составляет серьезную конкуренцию гостиничному бизнесу. "Посуточные квартиры оттягивают у низкобюджетных гостиниц большое число посетителей. Отельеры недовольны этой тенденцией, указывая на неравные условия конкуренции ", - отмечает заместитель руководителя комитета по аналитике Российской Гильдии Риэлторов Михаил Хорьков.

Распространение патентной системы на арендный рынок вполне рабочая идея, считает эксперт. Однако введение патентов не должно ограничиваться фискальной функцией - рынку должна быть предложена инфраструктура арендного бизнеса. Должны быть выработаны рамки распространения информации на рынке аренды и требования к обязательной публикации номера патента. Потенциальный арендатор по данному номеру должен получить доступ к базовой информации как о квартире, так и о собственнике в публичной базе данных.

Для собственника приобретение патента - простой и легальный доступ на рынок без процедуры регистрации ИП, - подводит итоги Михаил Хорьков.