РГР «Южный Урал»

Региональная Гильдия Риэлторов «Южный Урал» -
официальный представитель Российской Гильдии Риэлторов в Челябинской области.
Основана в 2011 году.

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью

19 сен 2016

ЧОНП.jpg

В последнее время вступили в силу сразу несколько законов, которые определили ряд значительных изменений в профессиональной деятельности нотариусов и предоставили им новые полномочия. Причём, многие законодательные новеллы касаются вопросов удостоверения сделок с недвижимостью.

Прежде всего стоит отметить, что Федеральным законом от 2 июня 2016 года № 172-ФЗ введена обязательная нотариальная форма для всех видов отчуждения долей недвижимого имущества, а также всех видов отчуждения имущества несовершеннолетних.
Ранее, в конце 2015 года уже был принят Федеральный закон № 391-ФЗ, которым вводилась обязательная нотариальная форма для продажи доли в недвижимом имуществе посторонним лицам. Именно нотариус должен был удостовериться, что остальные собственники квартиры были должным образом уведомлены о намерении сособственника продать свою долю, и имели возможность воспользоваться преимущественным правом покупки.
Но пути обхода обязательной нотариальной формы все же оставались. Мошенники могли подарить долю постороннему лицу, которое потом уже принималось выживать остальных собственников, либо постороннему лицу дарилась микродоля от существующей доли в недвижимом имуществе. Лицо, соответственно, переставало быть «посторонним», а значит, имело право выкупить оставшуюся часть доли, минуя нотариуса. Для остальных собственников риски сохранялись.

Со вступлением в силу Федерального закона № 172-ФЗ эти возможности обойти закон ликвидированы. Отныне все сделки по отчуждению долей в недвижимом имуществе подлежат нотариальному удостоверению. Нотариус, удостоверяя сделку, обязан убедиться в том, что сособственники недвижимого имущества надлежащим образом извещены о возможности преимущественного права покупки, а дарение не является притворным.
Любое лицо, решившее продать свою долю в объекте недвижимости, обязано, прежде всего, проинформировать об этом других совладельцев недвижимого имущества с целью реализации их права на преимущественную покупку указанной доли на реальных ценовых условиях. После чего участникам долевой собственности дается 30-дневный срок, в течение которого они могут заявить о своем желании приобрести предлагаемую к продаже долю. И только в случае неполучения ответа от совладельцев в течение указанного времени или их отказа от предложенной оферты, собственник получает право распорядиться имеющейся долей в пользу третьих лиц. Что важно — ценовые условия продажи доли должны совпадать с теми, что изначально были предложены совладельцам объекта недвижимости.
Извещение сособственников, как правило, происходит через нотариуса, в таком случае нотариус выдает соответствующее свидетельство, о том, что извещение состоялось. Если гражданин уведомляет сособственника самостоятельно, то он должен предоставить нотариусу копию телеграммы с извещением, направленной сособственнику, с перечислением всех тех условий, на которых предлагается купить долю. И, безусловно, если делаются отказы, то нотариус должен проверить, что отказ от преимущественного права покупки был сделан надлежащим лицом.
Нотариус также разъясняет сторонам все возможные последствия сделки, предупреждает, что притворная сделка может быть признана впоследствии судом недействительной, как нарушающая права других собственников. Если при удостоверении, например, дарения или мены у нотариуса возникнут основания считать сделку притворной, он может отказать в ее удостоверении.

Новым законом также вводится более серьезная защита интересов несовершеннолетних. Теперь не только продажа доли несовершеннолетнего в недвижимом имуществе должна быть удостоверена нотариусом, но любая форма отчуждения недвижимого имущества несовершеннолетних подпадает под обязательную нотариальную форму сделки. Мошенники или недобросовестные родственники, опекуны или законные представители не смогут отнять у детей их законное жилье через, например, договор мены.
Для заключения сделки по отчуждению недвижимого имущества несовершеннолетнего необходимо предварительно получить согласие органа опеки и попечительства. Кроме того, законодательством установлен запрет на совершение близкими родственниками сделки с несовершеннолетним, за исключением передачи имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование.

При нотариальном удостоверении сделки сокращаются и сроки государственной регистрации. Если нотариус подает документы в Росреестр в электронном виде, процедура займет один рабочий день. При подаче документов на бумажном носителе, регистрация произойдет за 3 дня.

Следует также обратить внимание на тариф для нотариального удостоверения сделок с долями в недвижимом имуществе. Согласно Налоговому кодексу, тариф составляет 0,5% от стоимости доли, но не более 20 000 рублей. Что же касается услуг правового и технического характера, то на сегодняшний день взимание платы за услуги ПТХ по сделкам с недвижимостью в Челябинской области вообще не предусмотрено.

С 12 октября 2015 года вступила в силу статья 47.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, согласно которой в случаях, если для совершения нотариального действия необходимы сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, нотариусы не вправе требовать представление таких сведений от обратившегося за совершением данного нотариального действия лица, а обязаны их получить самостоятельно.
В этой связи Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» дополнен положениями, согласно которым нотариус вправе бесплатно получать сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости.
Иными словами, граждане избавлены от необходимости получать самостоятельно сведения из кадастра, необходимые для совершения сделки. В рамках развития идеологии «одного окна» нотариус сам получает все необходимые сведения. Но ранее нотариусу приходилось оплачивать получение таких сведений, как если бы их получал сам гражданин. Теперь же законом такая плата отменяется, и для граждан, обратившихся к нотариусу, плата за это действие также исчезает.

Вслед за Федеральным законом № 172-ФЗ Президент России Владимир Путин подписал Федеральные законы от 3 июля 2016 года №332-ФЗ и 360-ФЗ, которые содержат ещё несколько принципиальных новелл.
Как известно, нотариус несет ответственность за удостоверенные им сделки. В случае, если по вине нотариуса гражданину будет причинен ущерб, он обязан будет возместить его полностью. Для этого существуют четыре уровня ответственности: личная страховка нотариуса, коллективная страховка региональной нотариальной палаты, личное имущество нотариуса, а также Компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты.
Федеральным законом № 360-ФЗ увеличен минимальный размер личного страхования профессиональной деятельности нотариуса. Теперь каждый нотариус, удостоверяющий сделки с недвижимостью, должен быть застрахован минимум на 5 миллионов рублей (ранее он составлял 2 миллиона рублей).

Также отменено ограничение на удостоверение нотариусом договора купли-продажи недвижимости, которое ранее требовало совершения такого удостоверения нотариусом по месту нахождения недвижимости. Теперь можно обратиться к любому нотариусу в пределах субъекта РФ, где находится фигурирующий в сделке объект недвижимости.
Это положение направлено на обеспечение прав граждан и позволит избежать дополнительных финансовых и временных затрат, с которыми раньше сталкивался человек при вынужденном обращении к нотариусу, находящемуся на значительном расстоянии от места жительства гражданина.
То есть, проживая, предположим, в Челябинске и желая продать дачный участок, расположенный в одном из районов Челябинской области, гражданин вынужден был отправиться в указанный районный центр для совершения необходимого нотариального действия. Сегодня никаких лишних обременяющих поездок таким гражданам совершать не придется, ведь выбор нотариуса ограничивается лишь регионом, где находится недвижимость.

Третьяков.jpg

Несмотря на расширения полномочий нотариусов, их поле деятельности не захватывает принципиальные направления работы риэлторов, то есть ни о какой конкуренции речи не идет. 

У нас совершенно разные задачи и функции. Риэлторы прежде всего работают с участниками сделки на этапе ее подготовки. Задача нотариусов – обеспечение правовой стороны вопроса, проверка документов, юридическое удостоверение подготовленной сделки. На практике у нас хорошие взаимоотношения с региональным риэлторским сообществом, прежде всего – с крупными компаниями, давно зарекомендовавшими себя на рынке. 
Это подтверждает подписанное и работающее соглашение о сотрудничестве и взаимодействии между Челябинской областной нотариальной палатой и Региональной Гильдией Риэлторов «Южный Урал».

Третьяков Сергей Викторович,
Президент Челябинской областной нотариальной палаты
Посмотреть все: Статьи о недвижимости










Яндекс.Метрика