РЕГИОНАЛЬНАЯ
ГИЛЬДИЯ РИЭЛТОРОВ
«ЮЖНЫЙ УРАЛ»

Новые изменения в 214-ФЗ

20.07.2018


01 июля 2018 года вступили в силу очередные изменения в закон ФЗ-214. Застройщиков, которые только получают разрешение на строительство, ждут большие изменения: они должны выбрать формат работы – через эскроу-счета или через "проектное финансирование". Такой выбор разрешен только на ближайшие 12 месяцев: любой проект, в котором первый ДДУ будет подан на регистрацию в Росреестр через год, будет строиться, безальтернативно, только по схеме эскроу-счетов.

214-фз.pngЭскроу-счет в долевом строительстве – это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома, и передаются Застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.

Проектное финансирование – это строжайший контроль банка за использованием денег со счета застройщика – тратить их можно исключительно на стройку, переводить их разрешается только после проверки "оправдательных" документов. При этом застройщик, техзаказчик и генподрядчик должны открывать счета для расчетов по стройке в одном и том же банке; если у застройщика несколько разрешений на строительство – отдельный счет открывается для каждого из них. Если застройщик "уходит" в другой банк (это его право), то и генподрядчик, и техзаказчик обязаны уйти вслед за застройщиком и перевести все деньги в новый банк.

Если предлагаемый застройщиком платеж не подтвержден актами, ТТН, счетами-фактурами и прочими документами, если превышает лимит расходов или лимит авансирования, или иным образом нарушает предписания Закона № 214-ФЗ, – банк обязан отказать в проведении операции по счету (ч. 2, ч. 8 ст. 18 Закона №214-ФЗ). Кстати, обналичить деньги можно только для выдачи зарплаты строителям. Сделки застройщика в обход этих правил можно оспорить в суде – по иску Фонда защиты дольщиков и самих дольщиков или надзорного органа (ч. 9 ст. 18 Закона № 214-ФЗ).

Механизм работы счетов эскроу в "долевке"
  1. Дольщик заключает стандартный ДДУ с застройщиком, но с условием об эскроу-счете, регистрирует его в Росреестре и вносит в банк сумму в размере цены ДДУ.
  2. Застройщик ни копейки из этих денег не получает: они целиком депонируются (то есть лежат нетронутыми) до самого конца строительства, а застройщик строит исключительно на свои или на заемные.
  3. Гражданину, которого банк подозревает в отмывании денег или финансировании терроризма, банк вправе отказать в заключении договора счета эскроу, и он не сможет стать дольщиком.
Если стройка дома окончилась благополучно, то застройщик забирает себе средства на эскроу-счетах – но не раньше того, как построенный дом получит от стройнадзора разрешение на ввод в эксплуатацию и самый первый дольщик успешно зарегистрирует право собственности на свой объект в Ростреестре; кстати, это дополнительный бонус для дольщиков, потому что зачастую они не могут зарегистрировать право собственности на свою квартиру, хотя и живут в ней, – в Росреестре вдруг "выясняется", что застройщик не оформил кадастровые документы на дом.

Если застройщик обанкротится – дольщик вправе расторгнуть ДДУ и забрать свои деньги. Впрочем, для него сохранится и опция "войти" в банкротство застройщика и ждать достройки своего дома (ст. 201.12-2 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)).

Если обанкротится банк, то дольщик и застройщик просто перейдут в другой: эскроу-счета страхуются в системе страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.
Возмещение дольщикам по договору счета эскроу, открытого для расчетов по сделкам купли-продажи недвижимого имущества, при наступлении страхового случая, выплачивается в размере 100% суммы, находящейся на указанном счете, но не более 10 млн. рублей. Забрать деньги с такого счета застройщик сможет исключительно после сдачи дома в эксплуатацию и регистрации первого права собственности (как и при банковском сопровождении).

В рамках реформы эскроу-счета предлагаются как добровольная альтернатива обязательному банковскому сопровождению. Но только на один год. 

Новые правила долевого строительства будут применяться к тем застройщикам, которые получили разрешения после 1 июля 2018 года. Для тех же, кто начал привлечение средств граждан до этой даты, законом установлен срок в 2 месяца для открытия отдельного расчетного счета в уполномоченном банке по каждому разрешению на строительство. Даже с 1 июля 2019 года эскроу станут обязательными лишь для тех проектов, где до этой даты не было зарегистрировано ни одного ДДУ.

Еще об изменениях:
  • запрещается покупать ДДУ за наличные;
  • руководители и бенефициары застройщика теперь несут солидарную ответственность с застройщиком за убытки, причиненные по их вине дольщикам-гражданам. Это означает, что за убытками можно обращаться к этим лицам сразу и напрямую – не дожидаясь банкротства, не устанавливая недостаточность собственных средств застройщика;
  • свои собственные сайты застройщикам иметь необязательно – всю информацию они должны раскрывать в Единой информационной системе жилищного строительства; обязаны также публиковать расчеты размера собственных средств и нормативов финансовой устойчивости (в 6 раз увеличен срок для раскрытия промежуточной бухгалтерской отчетности (с 5 до 30 календарных дней), а также ГПЗУ и схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; фотографии строящихся домов тоже будут там с ежемесячным обновлением; заработает эта норма только с октября 2018 г.;
  • региональный "ДДУ-надзор" обязан предупреждать Росреестр о том, что "ущербный" застройщик не вправе продавать ДДУ (в этом случае Росреестр блокирует их регистрацию); такую информацию передают в Росреестр не позднее 1 дня или в течение 1-1,5 недель;
  • частные жилищные сертификаты больше выпускать нельзя;
  • строить можно будет в пределах сразу нескольких разрешений. Таким образом, принцип "один застройщик – одно разрешение не работает. Остается запрет на участие застройщиком в нескольких договорах о развитии/освоении застроенной территории и др.
Минстрой ЕС.png


































Все застройщики, которые переходят на эскроу-счета, освобождаются от отчислений взносов в компенсационный фонд, которые составляют 1,2% от цены договора долевого участия.

РГР "Южный Урал" 
по материалам сайта www.garant.ru










Гражданский Жилищный Форум
Мы доверяем



Мы в соц.сетях